전입신고 후 확정일자 받아도 소액임차인 최우선변제금만 보전

경매로 나온 송대관의 이태원 단독주택. 지지옥션 제공

최근 경매에 넘어간 것으로 알려진 가수 송대관의 이태원 단독주택에 세 들어 사는 세입자들이 보증금을 떼일 가능성이 높다는 분석이 제기됐다.

20일 법원 임차조사에 따르면 송대관이 소유한 이태원 단독주택에 세 들어 살고 있는 임차인은 모두 4명으로, 이들은 모두 3000만~3500만원의 보증금에 30만~50만원 가량의 월세를 내기로 하고 지난해 11~12월 이사를 마쳤다. 점유와 동시에 전입신고를 하고 확정일자도 받아 대항력도 갖춘 상황이다.

그러나 송대관의 집이 경매로 넘어가면서 임차인 4명은 모두 소액임차인 우선변제액인 1400만원을 제외한 1600만~2000만원 가량을 떼일 위기에 봉착했다. 경매로 넘겨진 부동산은 낙찰과 함께 기존에 설정돼 있던 등기상 권리들이 말소되기 때문. 보증금 채권도 등기부에는 기록되지 않지만 선후관계상 선순위가 아니면 마찬가지로 낙찰과 동시에 말소된다.

말소기준권리 설정일보다 전입신고일이 빠른 세입자는 보증금을 전액 보존할 수 있지만, 이 물건 말소기준권리는 세입자들 입주시기인 2012년 말보다 8년 이상 빠른 2004년 8월에 설정됐다.

소액 임차인 우선변제액 이외의 보증금 잔액에 대해서는 낙찰 후 배당을 받을 수 있지만, 이 건의 경우 세입자들의 전입 이전에 설정된 등기부상 채권액만 160억원을 넘는 상황이어서 실제 배당을 기대하기 어려운 상황이다. 즉, 세입자들은 사실상 보증금을 절반 넘게 떼인 것과 다름없게 된 것이다.

이와 관련, 정대홍 부동산태인 팀장은 “부동산 경기침체로 집값이 떨어지면서 낙찰가율도 동반 하락했고 이것이 배당금액의 전반적인 감소를 가져왔다”며 “예전 기준으로 안전하다고 여겨졌던 기존 부채 규모가 집값의 70~80% 선이었지만 이제는 60%만 넘어도 보증금을 다 못 돌려받는 사태가 발생할 수 있다”고 설명했다.

이어 “이 중에는 임차인 보증금에 대한 오해가 상당히 많다”며 “전월세 계약 후 전입신고하고 확정일자만 받아두면 경매로 넘어가더라도 보증금 전액을 지킬 수 있다고 생각하는 세입자들이 많은데 실제로는 소액임차인 최우선변제금만 보전될 뿐”이라고 덧붙였다.

김현주 기자 [e-mail]