이재명 대통령의 정비사업 용적률·건폐율 완화를 통한 공급 확대 공약에 시장에선 향후 수도권 재건축·재개발 사업이 탄력을 받을지 관심이 쏠리고 있다. 업계에서는 긍정적 신호로 받아들이면서도 현실적 제약이 공존한다는 점을 고려해야 한다고 강조한다.
4일 부동산 업계에 따르면 정비사업은 공급 부족 우려가 커지고 있는 서울 및 인접 수도권에서 공급을 늘릴 수 있는 핵심 방안으로 꼽힌다.
신대현 키움증권 애널리스트는 최근 보고서에서 “서울의 경우 이미 대지의 비중이 높고 가격 상승도 컸던 만큼 주택 공급을 위한 추가적인 토지 확보가 어렵다”며 “현실적으로 공급을 확대하기 위해선 재개발·재건축을 확대할 필요가 있다”고 진단했다.
새 정부도 정비사업을 통한 공급 확대 기조를 내비치고 있다. 집권 여당이 된 더불어민주당은 대선 정책공약집에서 “공공성 강화의 원칙하에 재개발·재건축 절차 및 용적률·건폐율 등 완화를 추진하겠다”고 약속했다. 서울 지역 공약에선 “재개발·재건축을 활성화하고, 국공유지를 활용해 주택공급을 확대하겠다”고 했다.
업계에서는 일단 용적률·건폐율 완화로 사업성이 개선될 수 있는 만큼 정비사업 시장에 긍정적인 영향을 줄 것으로 본다. 용적률이 높아지게 되면 조합원 분양 물량을 제외한 일반분양분이 늘어나게 돼 분담금 부담이 줄어들 수 있다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “긍정적인 기대와 현실적인 제약이 공존하는 국면”이라고 짚었다. 그는 고밀·고층화될수록 상승하게 되는 공사비와 용적률 상향 시 정비계획 재수립 등이 필요해 절차가 지연될 수 있다는 점을 현실적 제약 요인으로 꼽았다.
정비사업 절차 및 용적률 완화 등의 조건으로 ‘공공성 강화의 원칙’이라는 단서를 둔 것도 고려해야 할 지점이다. 양 전문위원은 “용적률 상향 시 서울시는 보통 증가분의 일정 비율을 기부채납으로 요구한다”며 “이로 인해 오히려 조합원 분양 면적은 줄고, 부담이 커질 수 있다”고 했다. 정비사업의 최대 걸림돌로 꼽히는 ‘재건축 초과이익환수제’(재초환) 폐지에 대해선 이 대통령이 대선 기간 언급하지 않았다는 점도 정비사업 활성화의 제약 요인으로 거론된다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “재초환 폐지는 어렵겠지만 공사비 인하 노력이나 공공성을 전제한 용적률 규제 완화는 진행될 것 같다”며 “서울 주택공급 확대를 위해서 정비사업 규제 완화가 필수불가결하므로 관련 노력은 지속할 것”이라고 내다봤다. 양 전문위원은 “(수요자들은) 정비사업지에 대한 단기적 기대보다는 중장기적 입지 가치와 실현 가능성에 기반을 둔 선별적 접근이 중요하다”고 제언했다.