내년 신규분양시장…공급 '줄고' 재건축·재개발 '늘고'

"부동산시장 진정 국면에 접어들 것"…주택가격 보합 수준

전세가격은 상승에 무게… 10곳 중 4곳이 재건축·재개발

내년 전국 지역별 분양예정물량, 자료=부동산114

전세와 월세생활을 이어가며 내집마련을 원하는 실수요자들에게 "지금 집을 사야하나 말아야하나?"'는 끊임없는 고민거리 중 하나다.

햇수를 거듭할수록 집값은 계속 오르고, 지금 사지 않으면 나중에 더 많은 돈을 들여 집을 사야할 수도 있다는 불안감이 생기기 때문이다. 하지만 일각에서는 부동산가격의 거품이 조만간 빠질 것이라는 전망 또한 나오고 있어 판단이 쉽지 않다.

내년 부동산 시장은 올해와 같은 과열양상보다는 진정된 국면에 접어들 전망이다. 특히 정부는 지난 29일 과열양상을 보이는 지역에 대한 추가 규제를 내놓을 수 있다는 입장을 내놓으며 부동산 과열 지역에 대한 국지적 규제책을 펼 수 있다는 입장을 밝힌 바 있다.

◇ 소비자 10명 중 7명, "내년 주택 매매가격 보합 또는 하락"

부동산 시장에는 다양한 변수가 존재해 예측이 쉽지 않다. 실수요자들이 혼란스러운 이유다.

부동산 업계의 한 관계자는 "부동산 시장은 워낙 다양한 변수가 존재해 예측이 쉽지 않고 국내 요인 외에 미국 금리 등 해외 변수도 많아 정확한 예측을 하는 것은 매우 어렵다"며 "거기다 지역별로 상황이 다른 것까지 고려한다면 변수는 더 많아진다"고 말했다.

불확실성이 커지며 소비자들도 주택가격 하락요인에 중점을 두는 분위기다.

부동산114가 지난달 조사한 '2017년 상반기 주택 매매·전세가격 전망'을 살펴보면 매매가격에 대해 전체 912명 중 보합을 예상한 사람이 422명, 하락을 전망한 사람이 256명이다. 응답자의 74.34%가 보합이나 하락을 예상한 것이다.

전세가격은 상승을 전망한 사람이 더 많았다. 44.63%에 해당하는 407명이 상승을 예측했으며 보합은 362명이 선택했다. 전체 응답자 중 84.32%가 상승·보합을 선택한 것이다.

부동산 매매가격에 대한 전망에 대해 부동산114관계자는 "정부의 주택담보대출규제와 더불어 11월 3일 청약 규제가 시행된 가운데 내년에는 초과공급과 금리 변동 우려감도 커지고 있다"며 "이런 불안감이 시장에 반영된 것"이라고 설명했다.

◇ 내년 공급물량 대폭 축소 예상…재건축·재개발 물량 늘어

30일 부동산114가 150여개의 민간건설사를 대상으로 조사한 2017년 신규 분양 예정 물량을 살펴보면 공공을 제외하고 민간 분양물량이 약 29만 8000가구 정도로 집계됐다. 공공물량은 약 5만가구 정도다.

올해 46만가구, 지난해 52만가구가 공급된 것을 감안하면 대폭 줄어든 수치다. 주목할 점은 올해 부동산열기를 이끌었던 재건축·재개발 물량은 늘어난다는 점이다.

올해 재건축·재개발 분양물량은 6만 5564가구 정도로 전체 분양물량의 17.43% 수준이다.

반면 내년 재건축·재개발 분양물량은 대폭 늘어 11만 8083가구가 예정됐다. 전체 분양물량의 39.58% 수준으로 10곳 중 4곳이 재건축·재개발 단지다.

◇ 소중해진 '청약통장'…살펴볼 단지는?

부동산 규제가 강화되자 수요자들이 청약통장의 사용에 신중한 모습을 보이고 있다. 정부에서도 정말 집이 필요한 수요자들이 청약통장을 사용하게끔 하도록 유도하는 분위기다.

현재 조정대상지역으로 지정된 부동산 과열지역에서는 세대주가 아니거나, 2주택 소유자 5년 이내에 주택 청약 당첨 이력이 있는 가입자는 1순위 청약이 제외된다.

또 내년 1월 1일부터는 조정대상지역내에서 2순위 청약시에도 청약통장 사용이 의무화된다.

1순위 청약조건이 강화되며 투자 가수요도 줄어들었다. 금융결제원에 따르면 올해 증가세를 보이던 주택청약종합저축 가입자수는 지난달 급감한 것으로 나타났다. 10월 신규가입자는 21만 2011명이었으나 11월 신규가입자는 16만 5811명으로 21.8%나 줄어들었다.

청약통장 사용이 까다로워진 만큼 신규 분양시장의 '옥석 가리기'도 중요해졌다.

먼저 올해 청약경쟁률이 높았던 상위 10개 단지를 살펴보면 △부산 명륜자이 523.6대 1 △부산 마린시티자이 450.4대 1 △울산 힐스테이트 수암(2단지) 426.3대 1 △부산 대연자이 330.1대 1 △부산 시청역스마트W 329.4대 1 △부산 거제센트럴자이 327.9대 1 △세종 리슈빌수자인 323.7대 1 △서울 아크로리버뷰 306.6대 1 △부산 아시아드코오롱하늘채 296.9대 1 △세종 캐슬앤파밀리에디아트 291.5대 1의 순으로 나타났다.

청약경쟁률을 살펴보면 특히 부산 동부산권 재개발 분양단지가 선전한 것으로 나타났다.

올해 해당 지역에는 △부산 동래구 '래미안 아이파크' 3853가구 △부산 연제구 '거제2구역' 재개발 2800가구 △부산 연제구 '연산3구역' 재개발 1617가구 등이 분양을 앞두고 있다.

서울에서는 강남권 재건축 물량이 올해 부동산 시장의 분위기를 주도할 정도로 과열 양상을 보이다 지난달 부동산 규제 이후 하락세로 접어들고 있다.

내년 강남권 재건축 공급물량으로는 △서울 강남구 개포시영 2294가구(일반 204가구) △서울 서초구 우성1차 1160가구(일반 186가구) 등이 예정됐다.

서울 전세난에 경기거주 인구가 늘어나면서 경기권 분양단지도 올해 많은 물량이 분양됐다.

경기권 주요 택지지구 물량으로는 △성남시 '고등보금자리지구' 4200가구 △하남시 '하남 감일지구' 일반분양 4757가구, 공공분양 3300가구 △성남시 '서판교 대장지구' 6000여 가구 등이 예정됐다.

부동산114 관계자는 "1순위 당첨이 되면 향후 5년간 1순위 청약 기회가 사라지는 만큼 청약에 보다 신중을 가해야 한다"며 "검증된 지역을 중심으로 기회를 만드는 것이 중요하다"고 말했다.

이상현 기자 [e-mail]

<세계파이낸스>