“통계청 발표에 따르면 2010년 1인 가구 비율은 23.9%로, 1980년(4.8%)보다 19.1% 더 높아진 것으로 나타났다. 또 평균 가구원 수는 1980년 4.5명에서 2010년 2.7명으로 감소하며 1~2인 가구가 급증했다.”
“저금리 기조가 지속되면서 투자처를 찾지 못하는 시중 유동자금이 수익형 부동산으로 몰리고 있다.”
“정책의 불확실성으로 부동산 시장도 불안정하여 안정적인 수익의 수익형 부동산이 뜬다.”
“인근 대기업 입주 계획 발표, 상주 근로자만 1만명 이상 될 것으로 기대”
이는 수익형 부동산의 대표주자인 오피스텔 관련 기사에서 자주 쓰이는 표현들이다. 사실 필자도 투자를 공부하기 전에는 이런 기사에 마음이 동하기도 했다. 실제로 월세를 받고 싶은 마음에 투자의 시작을 오피스텔로 했으니 '오피스텔 투자= 월세 수익'이라는 매력은 두말할 필요가 없는 것 같다. 그래서 이제는 과감히 말할 수 있다. 수익형 부동산인 오피스텔의 실체에 대해서 말이다.
먼저 위에서 언급한 뉴스들을 하나씩 분석해 보자.
첫번째 뉴스 토막은 통계에 의하면 결국 1인 가구가 나날이 증가하고 있다는 것인데, 왠지 이 글을 읽으면 늘어나는 1인 가구가 모두 오피스텔에 거주할 것처럼 느껴진다. 그러나 늘어나는 1인 가구로 가장 수혜를 받은 부동산은 사실 소형 아파트다. 실제로 최근 2~3년 내 소형 아파트가 각광을 받으며, 서울과 그 인근 지역의 중소형 단지들은 1억원 이상 시세가 상승하기도 했다. 이는 중대형 아파트 가격 상승률과 비교했을 때 2배 이상이다.
두번째 은행예금의 금리는 아직도 연 1%대로 저금리 기조가 지속된 것도 사실이고, 이로 인해 부동산 투자에 돈이 몰리고 있는 것도 사실이다. 그러나 간과하지 말아야 할 것은 모든 투자자가 오피스텔에 투자하는 것은 아니라는 점이다. 수익형 부동산만 해도 오피스텔을 빼고도 상가와 상가주택 등 종류가 다양하다. 저금리 기조로 최근에 돈이 가장 많이 몰린 곳을 엄밀히 따져 말한다면 '갭 투자' 시장이 아닐까 한다. 최근 서울을 포함한 수도권과 지방 광역시 등을 중심으로 중소형 아파트 가격이 하루가 다르게 치솟으면서 매매가와 전세가의 금액차이(갭)를 이용한 투자로 너도나도 보유 주택 수를 늘렸다.
세번째 기사는 정책의 불확실성 때문에 안정적으로 월세를 받는 수익형 부동산이 투자처로 낫다고 하는데, 정책이 불안정하면 시세차익을 얻으려는 일반적인 투자와 월세 수익을 얻는 투자나 다를 것이 없다고 본다. 정부 정책이 부동산에 영향을 주는 대부분의 방법은 세금을 활용한 규제 정책이다. 그러나 세금적인 면에서 보면 월세 수익이 나오는 부동산에 대해 정부는 더 세금을 잘 걷어가는 편이었다. 최근 간주 임대료 정책이 나오기 전까지만 해도 전세 보증금을 이용한 투자에 대해서는 임대 소득세 명목으로 세금을 걷지 않았기 때문이다.
네번째는 대기업 입주로 상주 근로자의 증가가 기대된다는 기사의 제목인데 이 이면에는 숨겨져 있는 리스크(위험)가 있다. 대기업 입주가 계획되어 있어도 분양된 오피스텔의 입주 시점과 그 시기가 맞지 않을 수도 있다는 것이다. 대기업의 입주가 계획대로 진행이 되면 좋지만, 완공 예정일이 1-2년 뒤로 미뤄지는 사례가 부지기수이다. 이에 반해 오피스텔 입주 시점은 그대로 진행되면 분양 계약자는 우 임대를 맞추기 어렵게 된다. 이 시점에는 매도도 쉽지 않아 공실이 발생하고 대출이자를 걱정해야 하는 처지에 놓일 수도 있다.
이밖에도 요즘은 정책적인 요소를 더욱 신중히 고려해야 할 시점이다.
현재까지는 저금리 기조가 이어진다고 해도 도널드 트럼프 미국 대통령의 당선 이 이미 미국의 기준금리가 한차례 인상된 바 있다. 또한 추가 금리인상도 예상돼 국내 기준금리도 다소 높아질 전망이다. 이에 따라 대출 이자의 상승으로 돈을 빌려 사들인 오피스텔의 평균 투자 수익률이 떨어지는 것은 자명한 일이다.
더불어 정부는 서민들의 주거 안정을 위해 기업들의 임대사업을 권하고 있는 분위기다. 최근 대기업들도 다양한 서비스로 무장한 임대주택 사업을 시도하고 있어 그 여파로 인근 오피스텔과 원룸들이 보증금과 월세를 낮춰야 하는 상황에 놓이기도 했었다.
물론 필자는 오피스텔 투자가 무조건 나쁘다고 말하려는 것은 아니다.
다만 투자를 잘 모르는 일반인이 단점은 가리고, 장점만 열거하며 계약을 유도하는 분양사 직원들의 말만 믿고 ‘묻지마’식의 투자를 하는 것이 걱정될 따름이다. 견본주택에 가보면 아직도 분양사 직원들의 세치 혀에 속아 그 자리에서 고민도 없이 수익에 대한 부푼 꿈만 꾼 채 앞뒤 재지 않고 계약을 하는 이들이 많기 때문이다.
그렇다면 오피스텔 투자를 통해 높은 수익률로 월세를 받으려면 어떻게 해야 할까.
먼저 구축된 물건의 매입에 비해 분양을 받는 일은 더 신중해야 한다고 말하고 싶다. 분양을 받는다는 것은 어떤 부동산이건 미래가치가 반영된 가격으로 매입을 한다는 것이다. 아파트는 부동산 시장이 좋고 수요가 충분하다면 입주하기 전 프리미엄이 붙어 시세차익을 실현할 수도 있고, 입주할 시점에 더 오른 가격을 신경 쓰지 않고도 새 아파트에 거주를 할 수도 있다.
오피스텔은 수익성이 좋다고 소문이라도 난다면 아주 조그만 면적에도 건축할 수 있기 때문에 단기간 내 인근에서 우후죽순 공급이 늘어날 수 있다. 그러면 프리미엄이 붙기가 쉽지 않을뿐더러 프리미엄이 붙은 시점에 매도를 하려고 해도 그 타이밍을 잡기가 쉽지 않다. 게다가 주변에 빈 땅이 많다면 오히려 넘쳐나는 공급량을 걱정해야 할 것이다. 오피스텔의 경쟁 주거지는 소형 아파트를 비롯한 원룸과 다가구, 다세대 등 그 종류와 수가 많다는 것도 고려해야 한다.
위치도 좋아야 한다. 오피스텔 거주자는 대부분 1~2인 가구나 20~30대 젊은층으로 구성이 되어 있다. 이들은 대부분 직장과 가까운 곳을 선호하거나 지하철로 이동 시 빠른 이동을 중요하게 여기므로 역과 거리가 가까울수록 좋다. 직장, 역과 거리가 최대 도보로 5분 이내의 거리여야 좋은 물건이라 할 수 있다. 만약 10분을 넘기면 공실을 걱정해야 할지도 모른다. 아파트는 위치가 좋지 않아도 가격이 싸거나 다른 이점이 강하다면 거주를 할 수도 있으나 오피스텔은 위치가 매수의 절대적인 요소가 될 수 있다.
수요도 많아야 한다. 오피스텔에 주로 거주하는 젊은층들은 한곳에 오래 거주하기보다 1~2년만 살고 이사를 다니는 '철새족'으로 그나마 인근에 직장이 있다면 이를 옮기지 않는 한, 또 주변에 같은 임대가를 형성하고 있는 새 오피스텔이 없는 한 옮길 가능성이 작다. 그만큼 공실이 날 확률은 많이 낮아지게 마련이다.
분양 후 5년 이상 경과하고, 10년 내인 오피스텔에 접근하라고 권하고 싶다. 분양 직후의 오피스텔은 입주시점에 일시적으로 공급량이 몰려 임대시세가 조정을 받게 된다. 또 주변의 호재가 실현되기 전 입주할 수도 있는 만큼 호재의 영향을 안정적으로 받을 수 있을 때 투자하는 게 좋다. 본 단지의 공급량과 인근 공급량까지 다 소진이 되고 임대가가 안정이 되었을 시점에 시세와 임대가를 확인하고 진입한다면 그나마 많은 위험요인이 제거된 상태에서 투자할 수 있을 것으로 본다.
최근 오피스텔 분양시장의 분위기를 살펴보면 지난해 '11.3 대책'의 영향으로 오히려 반사이익을 누리기도 했다. 11.3 대책은 지역별로 아파트 분양권에 전매제한을 두는 데 중점을 뒀는데, 그에 반해 오피스텔은 전매제한이나 청약규제 등이 없어 단기 시세차익을 노리는 투자자들의 관심을 받았기 때문이다. 그러나 이 풍선효과는 일시적인 것으로 장기적으로 월세 수익을 위해 매입을 하는 투자자들에게는 실효성이 많이 떨어진다. 그러므로 주변 분위기에 휩쓸려 오피스텔에 투자하지 말고, 자신의 기대 수익률과 리스크 등을 꼼꼼히 확인해 신중하게 움직여야 한다.
정은숙(필명 '메디테라', '직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다'의 공동저자)
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