[기고] 컬쳐 쫒는 부동산시대?

장재현 리얼투데이 리서치팀 팀장

최근 정부의 연이은 강력한 부동산 대책으로 인해 상업시설에 대한 인기가 높아지고 있다. 아파트 시장이 약보합세로 이어지면서, 건물이나 상가 등 임대수익과 미래가치를 모두 기대할만 한 상품들이 주목받고 있는 것이다.

실제, KB금융지주 경영연구소가 지난 8월 내놓은 ‘2017 한국 부자 보고서’에 따르면 금융자산 50억 이상의 부자들은 가장 유망한 부동산 투자처로 빌딩·상가(61.9%)를 꼽았다. 이는 50억 미만 부자 응답률인 38.5%에 비해 23.4%포인트 높았다. 투자 부동산 유형별 보유율에서도 50억 이상 부자는 빌딩·상가 62.5%로 50억 미만 부자 34.9%에 비해 27.6%포인트 높아 금융자산이 많을수록 빌딩·상가에 대한 투자 선호도가 높은 것으로 조사됐다.

실제로 상가 투자에 대한 열기는 뜨겁게 달아오르고 있다. 상가정보연구소에 따르면 LH가 지난 18~19일 단지 내 상가의 입찰을 진행한 결과 공급된 51개(서울 오류 29개, 시흥 은계 4개, 시흥 은계 10개, 대구 금호 8개)의 상가가 모두 완판됐다. 이들 상가의 낙찰가 총액은 165억 8168만원, 평균 낙찰가율은 175%를 기록했다.

하지만 공급량이 많은 점은 리스크다. 택지공급으로 인해 아파트 공급 뿐만 아니라 상업용 시설의 공급도 늘어났다. 이에 따라 상업업무용 공실률도 증가세에 있다. 한국감정원 조사에 따르면 2분기 전국 오피스 공실률은 12.4%로 1분기 대비 0.8%포인트 상승했다.

이처럼 공실률의 증가는 수익률의 하락으로 이어지게 된다. 특히 최근 상가의 경우 예술, 문화인들이 많은 지역들을 노려 상가를 구매하려는 사람들이 많다. 이미 홍대에서 파생된 컬쳐 부동산은 트랜드화됐다.

문화예술인들이 특화된 거리는 상권을 형성하면서 유동인구가 풍부해지고 상권의 크기를 확장하게 된다. 이로 인해 상가의 투자가치는 상승하고 임대료 또한 상승하면서 수익률도 높아지게 된다. 하지만 최근 사회적 문제가 되고 있는 젠트리피케이션(둥지 내몰림)과 같이 부작용을 초래하기도 한다. 따라서 문화예술인들이 몰리는 원인들을 보면 상업용 부동산을 어디에 투자해야 하는 지도 전망할 수 있다.

실제 문화예술인들이 많이 몰리는 곳의 가장 큰 특징은 저렴한 임대료와 편리한 교통이다. 최근 재래시장으로 젊은 예술인들이 몰리는 것도 임대료는 저렴하면서 도심 내 위치해 이동도 편리하다는 장점 때문이다.

상업용 부동산 투자 방법도 동일하다. 저평가된 지역을 찾아 저렴하게 매입하는 것이 가장 좋은 방법이다. 이럴 때에는 본인이 가장 잘 알고 있는 동네를 살펴보는 것이 가장 중요하다. 어떤 곳에 유동인구가 몰리면서 인프라 이용이 쉬운지 잘 알고 있기 때문이다. 이런 곳들을 중심으로 저평가된 매물이나 물건들이 나오면 적극적으로 알아보는 것이 오히려 투자가치를 높일 수 있는 방법 중 하나다.

누구나 트랜드를 쫓고 싶어한다. 하지만 자금력이 뒷받침 되지않는 많은 실수요층들은 좀 더 현실성 있게 투자를 고려하는 것이 좋다. 투자수익률이 좋은 지역을 투자하는 것이 가장 좋은 방법이지만 개인의 자금여력에 맞는 곳들부터 찾아보는 것이 가장 중요할 것으로 보인다.

<세계파이낸스>