A. 사적 자치의 원칙에 따라 분양회사는 수분양자와 업종 지정에 관하여 계약할 수 있습니다. 예를 들어 101호 점포에서는 편의점만 운영해야 한다고 계약할 수도 있고, 201호 점포를 빼고는 수학 학원을 운영하지 말 것을 분양계약의 내용으로 할 수 있습니다.
또한 구분소유자들이 관리단의 규약에 업종 지정과 관련한 조항을 넣을 수도 있습니다. 단 집합건물법에서 규약의 설정은 관리단 집회에 의하여 구분소유자 중 4분의 3 이상 및 의결권 4분의 3 이상의 찬성을 얻어야 한다고 규정하고 있으므로 이러한 절차를 거쳐야 합니다.
따라서 A씨는 분양회사와 계약을 체결할 당시에 약국 운영에 대하여 독점적인 운영권을 보장받을 수 있습니다. 또한 관리단 집회를 통하여 관리규약에 자신의 독점권을 인정받을 수 있는 조항을 넣을 수도 있습니다.
그런데 다른 점포의 구분소유자인 B씨는 이 같은 규약 설정에 대하여 반대했었기 때문에 규약의 효력에 구속되지 않는다고 주장합니다. 또 다른 점포의 구분소유자인 C씨는 자신은 이 같은 규약이 설정된 뒤 점포를 매수했기 때문에 약국을 운영할 수 있다고 주장합니다.
이러한 주장은 타당하지 않습니다. 규약에 따른 업종 제한의 효력은 이에 반대한 자나 규약이 설정된 뒤 점포의 소유권을 취득한 이 및 임차한 자에게도 적용되기 때문입니다. 상가 건물의 규약은 자치 법규 또는 규칙의 성질을 가지기 때문입니다.
한편 D씨는 수분양자로부터 점포를 매수한 자이기 때문에 업종 지정의 영향을 받지 않는다고 주장합니다. 역시 타당하지 않습니다. 대법원은 분양회사가 점포별로 업종을 정하여 분양한 뒤 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 이는 특별한 사정이 없는 한 상호 묵시적으로 계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의한 것이므로, 약정을 준수할 의무가 있다고 보았습니다(2004. 9. 24. 선고 2004다20081 판결).
결국 B씨와 C씨, D씨는 자신의 점포에서 약국을 운영해버렸습니다. 이럴 때 A씨는 이들을 상대로 영업금지 가처분과 손해배상 청구를 할 수 있습니다. A씨뿐만 아니라 A씨로부터 점포를 매수한 자 역시 이러한 권리를 가집니다(대법원 1997. 12. 26. 선고 97다42540 판결).
그런데 A씨가 E씨에게만 약국을 운영해도 된다고 허락할 수 있을까요? 대법원은 이러한 승낙은 승낙의 상대방에 대해서만 영업금지 청구권을 행사하지 않겠다는 의미일 뿐이라고 보았습니다. 즉 A씨가 영업 독점권을 포기한 것은 아니라고 봤습니다(대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다20081 판결).
따라서 A씨는 E씨에게 승낙을 하였더라도 B, C, D씨를 상대로 영업금지 청구나 가처분을 할 수 있습니다.
A씨는 E씨로부터 점포를 매수한 자에게도 영업금지 청구나 가처분을 할 수 있을까요? 대법원은 A씨가 한 승낙은 E씨로부터 점포를 매수한 이에게도 미친다고 보았습니다. 따라서 A씨는 E씨로부터 점포를 매수하여 약국을 운영하는 자에게는 영업금지 청구나 가처분을 할 수 없습니다(2004. 9. 24. 선고 2004다20081 판결).
이처럼 상가 건물에서 업종 지정이나 변경은 중요하고 민감한 이슈인 만큼 신중하게 판단하지 않으면 분쟁에 휘말릴 수 있으므로 주의를 요합니다.
법무법인 바른 변호사 jiyoun.yeo@barunlaw.com