서울 민간택지에 분양가 상한제를 확대 도입할 경우 서울 주택 매매가격이 연간 1.1%포인트 추가 하락할 것이라는 분석이 나왔다.
국토연구원은 29일 발행한 국토정책 브리프에서 역대 분양가 상한제 적용 시점의 집값을 이중차분법을 이용해 분석한 결과 서울지역 민간택지에 분양가 상한제를 시행하면 연간 기준으로 주택 매매가격을 1.1%포인트 하락시키는 효과가 나타났다고 밝혔다.
이중차분법이란 정책이 적용되는 그룹(처치그룹)과 적용되지 않는 그룹(통제그룹)간의 정책 성과를 측정하는 방법론 가운데 하나로 거시경제적 요인을 제어해 정책 성과를 측정하는 통계 기법이다.
국토연구원은 "정부가 민간택지로 상한제를 확대하려는 것은 재건축·재개발 단지에 대한 개발이익을 줄임으로써 이곳에 쏠린 유동자금을 분산시켜 주택시장을 안정시키겠다는 의지로 풀이된다"며 "상한제 시행으로 일부 재건축·재개발 단지에 대한 '쏠림 현상'이 완화되며 주택시장 안정에 영향을 줄 것"으로 예상했다.
분양가가 종전보다 낮아져 재건축·재개발 사업의 개발 이익이 줄고, 이에 따라 높은 자본이득을 얻으려는 투자 수요가 감소해 집값이 낮아질 것이라는 분석이다.
상한제 시행으로 분양가가 하락하면 고분양가가 주변 재고주택의 가격을 동반 상승시키는 효과도 차단될 것으로 예상했다.
분양가 상한제 시행으로 주택공급이 위축될 것이라는 우려에 대해서는 "지난해 주택 준공실적이 62만7000가구로 급증했고, 최근 3년간 주택건설 인허가 실적도 장기 평균치를 웃돌아 당분간 준공 물량은 높은 수준을 유지할 것"이라고 내다봤다.
주거복지 로드맵에서 2018∼2022년 동안 주택 100만가구 공급 계획과 3기 신도시 개발 등을 통해 수도권내에서 주택 30만가구 공급을 병행하고 있는 만큼 공급 문제가 우려할 수준은 아니라고 연구원은 설명했다.
박천규 국토연구원 부동산시장연구센터장은 "과거 2007년 민간택지 분양가 상한제 도입 직후 인허가 물량이 줄어든 것은 글로벌 금융위기와 함께 상한제 시행 직전 밀어내기식 인허가에 따른 기저효과 측면이 강하다"며 "2010년부터는 분양가 상한제 시행 상황에서도 인허가 물량이 상한제 도입 이전 수준을 회복했다"고 말했다.
◆국토연구원 "분양가 상한제 확대 도입시 서울 집값 年 1.1% 추가 하락할 것"
국토연구원은 올해 주택매매가격 순환국면을 분석한 결과 2분기부터 전국·수도권·지방의 주택시장이 모두 '수축국면'에 진입했다고 설명했다.
이에 따라 분양가 상한제 등 정부 정책이 영향을 미치면서 수도권의 주택 매매가격이 연간 1.2∼1.6%의 하락세를 보일 것으로 예상했다.
전국의 주택 가격도 연간 1.3∼1.6% 떨어질 것으로 전망했다.
상한제가 직접 영향을 미칠 서울의 집값은 별도로 예측하지 않았으나 상반기 상승에도 불구하고 연간 하락세로 돌아설 것으로 연구원은 내다봤다.
주택 전셋값은 수도권이 연간 2.2∼2.4%, 전국이 2.1∼2.3% 하락할 것으로 예상했다.
박 센터장은 "최근 금리 인하로 인한 유동성 증가로 주택시장의 불안 요인이 존재하는 만큼 실거주 목적 이외의 대출에 대한 관리 체계를 강화해야 한다"고 주장했다.
그러면서 지역별 맞춤형 정책 추진을 위한 주택시장의 모니터링과 사전 대응 능력을 강화해야 한다고 제언했다.
◆재건축·재개발 거래 사실상 끊겨
이런 가운데 서울지역 재건축·재개발 아파트는 사실상 거래가 끊긴 반면, 새 아파트의 몸값은 연일 상한가를 기록하고 있다.
분양가 상한제의 타깃인 재건축 단지와 달리 상한제의 직접적인 영향이 없는 신축 아파트는 여전히 가격이 강세를 보이며 서울 아파트 시장 분위기가 이원화되는 모습이다.
한국감정원에 따르면 지난 8일 김현미 국토교통부 장관이 국회에서 민간택지 아파트에 분양가 상한제 도입 계획을 밝힌 이후 노후 아파트값은 상승폭이 감소한 반면 새 아파트는 오름폭이 커진 것으로 나타났다.
서울지역 준공 5년 이하의 신축 아파트는 지난해 11월 중순 이후 이달 8일 조사(-0.02%)까지 34주 연속 하락했으나 김 장관의 상한제 공식화 이후 이달 15일 조사에서 0.05%로 상승 전환했고, 지난주(22일 조사, 25일 발표)에도 역시 0.05% 올랐다.
이는 준공 연령별 기준으로 가장 높은 상승률이다.
이에 비해 재건축 중심의 준공 20년 초과 아파트는 지난 6월 중순부터 오름세를 타기 시작해 이달 8일에는 0.06%로 9개월 만에 최대 상승했다. 그러나 8일 상한제 언급이 나온 뒤부터는 지난주까지 2주 연속 0.01%로 오름폭이 줄었다.
특히 재건축 단지가 몰려 있는 강남 4구(동남권)의 경우 준공 20년 초과 아파트값이 지난 8일 조사 때까지 0.09% 오르며 초강세를 보였으나 당국의 잇따른 ‘상한제 발언’으로 지난 15일 0.03%, 22일 조사에서는 0.01%로 오름폭이 둔화했다.
반면 이달 8일까지도 0.01% 떨어지는 등 약세를 보이던 5년 이하 신축아파트는 이후 15일 조사에서 0.08%, 지난주 조사에서 0.13%를 기록하는 등 상승폭이 커지며 대조를 이뤘다.
◆신축 아파트 몸값 高高…'나홀로 상승세' 언제까지?
현지 중개업소에 따르면 지은지 4년 된 강남구 대치동 래미안대치팰리스는 지난달 전용면적 84㎡가 26억원까지 팔린 이후 현재 27억원 이상에 매물이 나와 있다.
인근 대치동 은마아파트 등 재건축 추진 단지가 상한제 영향으로 거래가 중단된 것과 달리 일반 아파트는 매수세가 꾸준하다는 게 인근 중개업소의 설명이다.
입주 3년 차를 맞은 강동구 고덕동의 고덕래미안힐스테이트 전용 84㎡는 지난달 최고 10억9500만원에 실거래 신고가 이뤄졌는데, 현재 11억∼13억원에 매물이 나와 있다.
2016년 11월 준공한 성동구 옥수동 e편한세상옥수파크힐스는 최근 일주일 새 중소형 주택형 10건 이상이 팔려나갔다는 게 현지 중개업소의 설명이다.
전용면적 82∼84㎡는 최고 14억원, 전용 59㎡는 11억5000만원까지 매매됐다. 9·13대책 이전 가격을 뛰어넘는 이 단지 최고가다.
입주 5년차를 맞은 마포구 아현동 래미안푸르지오 전용 84㎡는 최근 14억5000만원, 전용 59㎡는 11억5000만원까지 실거래가 이뤄진 뒤 현재 각각 15억원, 12억원에 매물이 나와 있다.
현재 공사가 한창인 아파트의 조합원 분양권(입주권)도 초강세다. 분양권은 입주 때까지 원칙적으로 매매 거래가 금지되지만 일부 예외적으로 매매가 가능한 분양권을 중심으로 높은 시세를 형성하고 있다.
개포 주공2, 3단지 재건축 단지인 '래미안 블레스티지'와 '디에이치 아너힐스' 조합원 분양권은 전용 84㎡ 시세가 23억∼24억원이다.
이달 말부터 입주가 시작되는 강동구 명일동 래미안솔베뉴와 9월 말 준공하는 고덕동 그라시움도 강세다. 고덕동 그라시움 전용 84㎡는 현재 11억5000만∼12억원 선에 시세가 형성돼 있다.
이처럼 신축 아파트들이 강세를 보이는 것은 일단 분양가 상한제 대상에서 벗어나 있는 데다, 새 아파트를 찾는 수요층이 꾸준히 이어지고 있기 때문이다.
일각에서는 시중의 막대한 유동자금과 30조원으로 추정되는 3기 신도시 등 공공택지 보상금이 결국 새 아파트 등으로 몰릴 수밖에 없다는 전망도 내놓고 있다.
다만 이는 상한제의 시행 방안이 지연됨에 따른 일시적인 현상이며, 최근 경기 흐름이 좋지 않은 상황에서 집값만 ‘나홀로 상승세‘를 지속하긴 어려울 것이라는 전망도 많다.
김현주 기자 hjk@segye.com