정부가 12일 일각의 우려에도 주택시장 규제의 ‘극약처방’으로 불리는 민간택지 분양가 상한제 카드를 꺼내 든 것은 최근의 서울 강남권 재건축 시장발(發) 집값 상승 움직임이 심상치 않기 때문이다. 이에 정부는 분양가를 직접 통제해 재건축 사업의 수익성을 떨어뜨려 수요를 억제하는 상한제를 전격적으로 현실화하면서도, 전국을 대상으로 했던 2007년과 달리 ‘투기과열지구’라는 규제지역으로 그 대상을 한정하는 방식을 택했다. 최근 악화일로인 대내외 경제여건 등을 고려해 집값 불안의 진원지만 ‘정밀타격’하겠다는 의도로 해석된다.
이날 국토교통부에 따르면 서울 아파트 가격은 작년 11월 둘째 주부터 32주 연속 떨어지다가 지난 6월 넷째 주 보합을 거쳐 7월 첫째 주부터 34주 만에 오름세로 돌아섰다. 집값 반등은 투자 수요가 집중된 강남권 재건축 단지를 중심으로 시작됐지만, 최근에는 인근 지역 신축 아파트 등으로 퍼지는 추세다. 또 정부는 최근 고가 분양에 나선 일부 재건축 단지 등이 서울 아파트 가격의 전반적 반등을 주도하는 것으로 판단했다.
앞으로 10월 이후부터는 서울 25개 구 전역과 경기 과천시, 성남 분당구, 광명시, 하남시, 대구 수성구, 세종시 등 전국의 31곳에서 분양되는 모든 아파트가 원칙적으로 정부의 분양가 통제 대상이 된다. 정부는 투기과열지구 내에서 △직전 1년 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과했거나 △분양이 있었던 직전 2개월간 청약경쟁률이 일반 주택은 5대 1, 국민주택규모(85㎡) 이하는 10대 1을 초과했거나 △직전 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 경우 중 ‘주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역’을 선별해 국토부 장관이 위원장인 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 대상 지역을 선정한다. 6월 말 기준으로 지난 1년간 서울의 민간 아파트 분양가가 21%(물가상승률 0.4%)나 올랐기 때문에 정부가 원하면 사실상 서울을 포함한 대부분의 투기과열지구를 상한제 지역으로 지정할 수 있는 셈이다.
그렇지만 정부는 이들 지역 중에서 어떤 지역을 상한제 지역을 지정할지는 추후 시장 상황 등을 반영해 신중히 검토하겠다는 입장이다. 최근의 경제여건 등을 감안할 때 서울 강남권 등 집값 움직임에 영향이 큰 지역만을 시범 케이스로 콕 집어 규제하는 이른바 ‘핀셋 상한제’가 유력해 보인다.
시세차익에 따른 ‘로또’ 상한제 아파트 양산은 주택법 시행령 개정안에 전매제한 기간을 최대 10년까지 늘리는 내용을 담는 방식으로 보완했다. 여기에 국토부는 조만간 주택법을 개정해 수도권 공공 분양주택에 적용되는 거주 의무기간(최대 5년)을 올해 안에 민간택지 분양가 상한제 주택에도 도입하는 방안을 함께 추진한다는 방침이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “단기 불법전매 등 최초 수분양자에게 과도한 시세차익이 돌아가지 않도록 전매규제, 실거주 여부에 대한 꾸준한 시장 모니터링이 필요하다”고 강조했다.
이밖에 국토부는 이번 개정안에서 재건축·재개발 사업도 일반 주택사업처럼 ‘관리처분계획 인가를 신청한 단지’가 아닌 ‘최초 입주자 모집 승인을 신청한 단지’부터 분양가 상한제를 앞당겨 적용하도록 했다. 이미 재건축초과이익환수제 부활과 재건축 허용연한 강화 등으로 위축될 대로 위축된 재건축 사업에 또 규제가 보태져 ‘소급 적용’, ‘재산권 침해’ 등의 목소리가 커질 것으로 예상되는 대목이다. 이에 대해 국토부는 관리처분인가를 받은 경우라도 분양 승인을 받기 전이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것이 아니며, 재건축 단지 조합원들이 주장하는 손해의 대상은 재산권이 아닌 ‘기대이익’일 뿐이라는 단호한 입장을 내놨다.
나기천 기자 na@segye.com