전격적으로 발표된 12·16 부동산대책의 폭과 강도는 누구도 예상하지 못한 수준이었다. 예상됐던 분양가상한제 적용지역 확대는 별 관심조차 끌지 못하는 상황이다. 15억원 이상 아파트의 주택담보대출은 아예 불가능하게 한 강도 높은 대출규제, 4% 상한까지 상향되고 더욱 차등화된 종부세 강화, 양도세 강화, 등록임대사업자 세제 혜택 축소 등 다 열거하기 힘들 정도로 세부적이고 많은 내용을 담고 있다. 그다음 날은 고가주택 공시가격 현실화율을 높여 보유세 부담을 높이겠다는 추가대책이 발표됐다. 모두가 내던져진 퍼즐조각을 맞추고 그 여파를 가늠하기 위해 열공하는 분위기다. 그러나 많은 사람이 쉽게 인지하고 있는 빠진 퍼즐조각은 문제의 핵심인 서울시 아파트 공급 확대 방안이다.
사실 강도의 차이는 있으나 이번 대책의 골격은 노무현정부 시절 부동산대책의 테두리를 벗어나지 않는다. 그래서 시장 반응에 대한 예상이 의외로 간단할 수도 있다. 고가주택에 대한 대출규제 강화와 종부세의 강화는 노무현정부 시기인 2006년 말 시도됐다. 그 결과는 강남의 고가주택은 제자리걸음인데, 강북의 소형 저가 아파트는 2008년 금융위기 전까지 50%에 가까운 급등세를 이어갔다. 그때는 기준이 6억원이었는데, 이번엔 9억원으로 바뀌었을 뿐이다. 이번에도 그런 풍선효과로 귀결되지 않을까 우려된다. 종부세를 포함한 보유세 강화는 임대료로 전가되는 효과를 피할 수 없다. 2006년 말 부과된 종부세 강화 이후 순수월세에서 평가한 월세는 금융위기 이전까지 약 20% 상승했다. 고가주택이나 다주택자에 대한 옥죄기가 고가 아파트 가격의 안정으로만 단순하게 마감되지 않고, 서민 혹은 중산층의 주거비 부담 증가로 연결된다는 것이 노무현정부 시기 우리가 겪었던 교과서적인 효과이다.
한 가지 지켜보고 싶은 정책이 있다면 10년 이상 장기 보유 다주택자에 대한 한시적인 양도세 감면이다. 하지만 얼마나 효과가 있을지는 미지수다. 어차피 10년 이상 정권 교체의 풍파를 겪은 다주택자라면 굳이 이번에 매각을 하려고 할지 모르겠다. 오히려 우려스러운 부분은 안정세 혹은 침체를 겪고 있는 비서울 주택시장에 하방압력으로 작용하지 않을지 우려된다. 사실 매물 증가로 인한 가격 하락이라는 정부의 기대가 현실화하는 것이 더 문제다. 이제 시장이 꺾어지면 인구구조 요인과 저성장기 경제여건으로 이명박정부 시기 겪었던 하우스푸어(집은 있으나 무리한 대출에 따른 이자 부담 때문에 빈곤하게 사는 사람) 문제 이상의 장기적인 경기침체의 뇌관으로 작동할 수도 있다는 점이다.
이창무 한양대 교수 도시공학