이달 초 만난 주택업계 관계자는 지난해 매섭게 뛰던 서울의 고가·재건축 아파트값을 한 방에 잡은 12·16대책에 민감하게 반응했다.
나기천 산업부 차장
12·16대책 발표 후 1개월 남짓 만에 서울 지역 고가주택과 재건축아파트 중심으로 호가가 떨어지며 가격 상승세가 크게 둔화했다. 강남3구 아파트값은 마이너스로 전환됐다. 그렇지만 그는 “12·16대책보다 더 무서운 게 있다”며 이를 주택 시장 참여자의 ‘심리’로 꼽았다. “아무리 강력한 규제로도 주택 시장 돈의 흐름이나 수요층의 내 집 마련 심리를 훼손시키기는 어렵다”는 게 그의 생각이었다.
그의 말처럼 12·16대책 뒤 고가 아파트가 밀집한 서울 강남권은 매수심리가 위축됐지만 비강남권은 중저가 아파트가 많은 노원·관악·도봉구 등에 수요가 유입되면서 집값 오름세를 이어갔다. 수도권도 교통 호재로 강남권 접근성이 개선되는 수원, 용인 등 경기 남부권 일부 지역을 중심으로 집값이 큰 폭으로 올랐다.
12·16대책은 대출 규제를 통한 수요 억제가 핵심이었다. 하지만 시중 자금이 넘쳐나고 주택가격 상승 기대감이 사라지지 않으면서 ‘풍선효과’가 어김없이 뒤따랐다.
정부는 후속 대책을 마련 중이다. 20일 발표될 문재인정부 19번째 부동산 대책은 수원 등 일부 지역을 규제 대상에 포함할 것으로 보인다. 이 규제를 피해 수요가 다른 지역으로 이동하는 부작용이 다시 우려된다. 그러면 또 다른 규제로 시장을 압박하는 문재인정부의 ‘도돌이표’ 대응이 계속될 것이다.
첫 단추부터 잘못 끼워져 있는 것은 아닐까. 풍선효과를 막는 가장 쉬운 방법은 부푼 풍선을 누르지 않는 것이다. 이미 18번이나 눌러댔으니 이는 하나 마나 한 소리다. 더 강력한 대책과 단속의 바람을 계속 불어넣어 풍선을 아예 터뜨려 버리는 방법도 있다. 주택 시장뿐 아니라 나라 경제 전체가 휘청일 테니 리스크가 너무 크다.
그렇다면 바람이 스스로 새나가 풍선이 적당한 모양을 유지토록 하는 게 최선이다. 수도권 주택가격 비정상 급등의 근본 원인은 저금리에 풀린 풍부한 시중 유동성이다. 투자처를 잃은 유동성 자금이 부동산시장에 머무는 한 풍선은 팽팽하게 부풀어 불안이 계속된다. 코로나19가 아무리 기승을 부려도 글로벌 자금이 중국으로 몰릴 수밖에 없는 것과 같은 이치다. 이 돈이 흘러갈 길을 찾아줘야 한다. 한국경제 전반이 엉망이니 부동산시장 안에서부터 자금의 물꼬를 트는 게 시작이다. 주택 수요와 공급 간의 불균형을 깨면 된다.
공급대책 없이 계속된 현 정부의 가격·수요 규제 정책이 문제였다. 수요자가 원하는 지역에 주택공급이 충분치 않은 데 이 지역 집값이 오르지 말라는 건 억지다.
특히 서울은 재개발과 재건축 규제가 계속되면서 공급과 수요 불균형이 심화했다. 서울 주택공급의 정비사업 의존도는 80%에 달한다. 이달 말에 발표될 공급대책에 서울 정비사업 규제를 전향적으로 풀어주는 것도 하나의 방법이다. 대책이 나오지도 않았는데 벌써부터 ‘약발’ 운운하는 시장 비아냥에도 정부는 귀 기울여야 한다. 총선 표심을 두고 대책 발표냐, 아니냐로 우왕좌왕한 정부와 여당에 대한 신뢰가 그만큼 무너졌다는 뜻이다. 국민도 이제는 ‘규제→풍선효과→규제’의 뻔한 악순환이 지겹다. ‘수용성’, ‘오동평’, ‘노도강’, ‘금관구’…. 이번엔 또 어떤 신조어가 회자할까. 손쉽게, 임시방편으로 풍선의 부푼 부분만 누르는 대응은 이제 그만해야 한다.