부동산에 관한 기사가 끊임없이 쏟아져 나오는 시대다. 집으로 대표되는 부동산 투자 열기도 식을 줄 모른다.
한국은행이 지난해 11월 발표한 ‘2019년 가계금융·복지조사’에 따르면 소득이 증가하거나 여유자금이 생길 경우 부동산에 투자할 의사가 있다고 답한 가구주는 52.3%였다. 주된 투자 목적은 내 집 마련이 33.2%로 가장 많았고 노후 대책(20.1%), 임대 수입(17.5%) 등이 뒤를 이었다.
이경일 교보생명 경인재무설계센터 자산관리사(WM)
사람들이 부동산 투자를 선호하는 주된 이유 두 가지는 임대수입을 통한 노후자금 마련, 상속자산 마련이다.
먼저 부동산 투자 목적이 노후자금 마련인 경우를 보자. 임대사업을 진행하다 보면 공실 문제나 임대료 연체, 시설 관리 등으로 임대업에 어려움을 겪는 경우가 많다. 임대업에 종사하고 계신 고령의 고객들과 상담하다 보면 임대를 통한 노후생활이 얼마나 어려운지 알게 된다.
최근 상담한 70대 고객은 본인이 직접 공실, 연체, 민원, 시설 관리 등을 할 수 있는 여건이 안 된다면 임대업이 노후생활 해결 방법으로 적합하지만은 않은 것 같다고 푸념했다.
공실은 임대사업자의 수입에 가장 큰 영향을 미치는 요인이다. 공실이 오래 지속하면 부동산 가치 하락으로 이어진다. 또 대출이자, 세금, 건강보험 등으로 소유하고 있던 자금도 소비하게 돼 계획했던 노후생활에 차질이 생긴다.
맹목적으로 수익형 부동산에 환상을 가질 것이 아니라 투자에 대한 위험을 확실히 인지할 필요가 있다. 향후 경제 상황이 어떻게 변화할지 판단하기 어렵지만 정기적인 현금흐름이 발생하는 종신형 연금 상품 등을 병행해 안정적인 노후생활을 준비하는 것이 바람직하다.
두 번째는 부동산 투자 목적이 가족의 안정된 생활을 위한 상속재산 마련인 경우다. 부동산은 평가금액의 차이, 부동산에 대한 선호도 문제, 승계 비용 마련 등으로 상속에 어려움이 있다.
또 상속이 먼 미래의 일이라 생각해 미리 상속 준비를 하지 않거나, 자녀들은 상속을 언급하는 게 불효일 거라 생각해 상속세 마련을 미처 하지 못하기도 한다. 이 경우 상속세 납부로 큰 어려움을 겪게 된다.
갑작스레 상속을 맞이한다면 상속재산을 부동산 담보로 대출받아 납부할 수 있다. 하지만 부동산 담보대출을 받으려면 부동산 가격을 평가받아야 하는데 부동산 가격이 높게 평가되면 추가 상속세 부담이 생길 수 있다.
상속세를 납부하기 위해 부동산을 매각해 재원을 마련하는 방법도 있다. 하지만 급히 매각을 추진하다 금전적 손실이 발생할 수 있고 시가 노출로 인해 상속가액의 상승을 초래해 상속세를 더 부담해야 하는 결과를 낳을 수도 있다.
세금을 현금으로 납부하기 힘든 경우 일정 요건을 갖춰 세무서장의 승인을 받으면 상속재산으로 세금을 납부할 수 있다. 이렇게 하면 상속 당시 평가가 기준시가나 공시지가로 되기 때문에 상속인에게 불리하다.
그렇기에 많은 자산가가 이런 위험에 대비해 종신보험을 활용한다. 종신보험을 활용하면 사망 시 사전에 정한 사망보험금으로 상속세 재원을 현금으로 마련할 수 있다. 사전에 상속재산 규모를 파악해 상속세만큼 종신보험 사망보험금을 마련해 두면 재산 손실 없이 효율적인 자산 이전이 가능하다.
이때 보험료 납입 여력만큼의 수입이 있는 상속인을 계약자와 수익자로 설정해야만 사망보험금이 상속재산에 포함되지 않는다는 점을 인지해야 한다.