6·17 부동산 대책이 시행되면 전세대출을 받은 후 분양권을 살 수 있을까. 전세대출을 받았는데 갑자기 3억원이 넘는 아파트를 상속받았다면 대출을 토해내야 할까.
정부가 내달 중순쯤부터 전세대출을 지렛대 삼아 투기·투기과열지구에 있는 3억 초과 아파트에 ‘갭투자’하는 것을 원천차단하겠다고 발표하자 혼란이 일고 있다. 전세대출을 받은 시기와 아파트 매매 시기, 분양권이냐 상속이냐 등에 따라 각종 경우의 수가 발생하기 때문이다.
금융위원회와 국토교통부는 22일 전세대출 규제와 관련해 오해의 소지가 있는 보도가 잇따르자 설명 자료를 발표했다. 이에 따르면 위 두 사례에서는 ‘분양권을 산 후 등기 이전 전까지’와 ‘아파트 상속’ 시에는 전세대출을 이용할 수 있다. 정부는 이번 규제의 세부 적용 사례를 한 달 이내에 내놓을 계획이다. 상황별 전세대출 규제를 문답 형식으로 풀었다.
-이번 규제를 쉽게 이해하려면 뭘 기억해야 하나
“두 가지 기준에 근거해 판단하면 된다. ‘시행일 이후’ 대출과 매입이 이뤄진 경우 규제가 적용되고, 대상은 ‘투기·투기과열지구 3억원 초과 아파트’다. 이번 규제는 보증기관 규정 개정 등을 거쳐 내달 중순 시행될 예정이므로 이때부터 전세대출이 회수된다. 다만 올해 1월 20일부터 시가 9억원 초과 고가주택 보유자에 대해 전세대출 공적보증은 물론 사적보증도 제한하는 규제가 시행 중이므로 이번 규제의 ‘시행일 이전’이어도 전세대출과 9억원 초과 ‘주택’ 구매가 함께 일어나면 전세대출을 받을 수 없다.”
-전세대출을 받을 수 있는 예외 조항도 복잡하다
“불가피한 경우를 제외하면 예외가 없다고 보면 된다. 직장 이동, 자녀 교육, 부모 봉양, 요양·치료, 학교 폭력 피해 등으로 사는 곳을 옮겨야 할 경우 전세대출 보증을 받을 수 있다. 현재 구입한 아파트가 있는 도시를 벗어나 전세를 얻어야 하기에 서울 광진구에서 강남구로 옮기는 식은 안 된다. 또 소유한 아파트와 전세주택 모두에서 세대원이 실제 살아야 한다. 세 가지 조건을 모두 충족해야 대출이 가능하다.
또 다른 경우는 현재 전세대출을 받아 전세로 살면서 다음에 이사할 ‘아파트’를 전세 끼고 사놓은 경우다. 이런 경우 내 전세 만기와 들어갈 집의 전세 만기 중 먼저 도래하는 시기까지 전세대출을 갚지 않아도 된다.”
-전세로 살면서 올해 2월 수도권에 3억원 미만 아파트를 샀다. 몇달 새 아파트가 4억원으로 뛰었다. 올해 가을 전세 만기 때 내 집에 들어가는 대신 2년 더 연장하고 싶은데 안 되는지.
“가능하다. 규제 시행일 전에 샀고 ‘3억원 초과 아파트’를 산 것이 아니기에 규제 대상이 아니다.”
-전세대출을 받은 상태인데 8월에 서울에서 시가 10억원 아파트를 상속받는다.
“아파트를 ‘구입’한 것이 아니므로 규제 대상이 아니다.”
-올해 5월에 전세대출을 받았는데 10월에 수도권에서 시가 7억원 선의 아파트를 구매할 계획이다. 자금 사정 때문에 전세대출을 바로 갚기 힘든데.
“규제 시행일 전 전세대출을 받았으므로 대출 회수대상이 아니다. 그러나 현재 전세대출의 만기 연장은 제한된다. 사놓은 아파트에 실거주하라는 취지다.”
-올해 5월에 전세대출을 받았다. 10월에 서울에서 시가 11억원 주택을 사면서 전세대출은 그대로 이용할 수 있는가.
“안 된다. 이번 규제 시행 전 전세대출을 받았다고 해도, 지난 1월 20일부터 전세대출 보증을 받은 후 9억원 초과 고가주택을 사거나 다주택자가 되면 전세대출을 회수하고 있다.”
-오는 9월에 전세대출을 받고 이후에 서울에서 분양권 매매를 노릴 생각이다. 분양권을 사자마자 전세대출을 갚아야 하나.
“아니다. 대출회수 규제 때 ‘구입 시점’은 아파트 소유권을 취득한 때, 즉 등기 이전이 완료된 날이다. 현재 사는 전세가 만기가 될 때까지 등기 등 소유권 취득이 일어나지 않으면 대출 연장도 가능하다. 다만 등기 시점에서는 전세대출을 갚아야 한다.”
-지난 5월에 규제 대상 아파트의 분양권이나 입주권을 사고, 오는 8월에 전세대출을 받을 수 있나.
“규제 시행일 이전에 분양권, 입주권을 획득했거나 아파트 구매 계약을 맺으면 규제 대상이 아니다. 다만 가계약은 ‘구입’으로 인정하지 않는다.”
-서울의 빌라·다세대 주택 등을 구매할 때도 전세대출 규제를 받나
“아니다. 갭투자 우려가 큰 아파트가 규제 대상이다.”
송은아 기자 sea@segye.com