해프닝일까, 간보기일까?
지난 10일 당정이 다주택자의 양도소득세 완화를 검토하고 있다는 보도 후 논란이 일자 더불어민주당이 하루만에 “사실무근”이라고 일축하며 수습에 나섰다. 정부의 부동산 정책이 후퇴했다는 지적과 4월 보궐선거와 내년 대선을 의식한 ‘선거용 민심 달래기’라는 비판이 나오자 한발 물러선 모습이다. 그러나 지난해 총선 등을 앞두고 당정이 2차례나 양도세 중과를 유예한 전적이 있는만큼 이번에도 결국 양도세 완화 카드를 꺼낼 것이라는 전망이 많다.
전문가들은 정부가 추진하는 주택 공급 확대와 병행해 다주택자의 퇴로를 열어줘야 시장에 매물이 나오고 안정세를 찾을 것이라고 지적한다.
◆전문가 “양도세 완화 시 다주택자 매물 내놓을 것”
앞서 정부는 오는 6월1일부터 다주택자의 종부세율을 최고 6%, 양도세율은 최고 72%까지 높인다고 예고했다. 주택을 갖고 있을 때 내는 세금인 보유세(재산세+종부세)와 거래할 때 내는 세금인 양도세를 함께 높이는 중과세다.
전문가들은 양도세를 완화해야 시장에 단기적으로라도 매물이 풀릴 것으로 보고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 11일 “다주택자의 양도세 중과가 증여세 최고 세율보다 높은 상황에서 올해 추가 과세가 되다 보니 매물 잠김 현상이 목격된다”며 “양도세를 정상세율로만 과세해도 지금보다는 매물이 좀 더 나올 것”이라고 전망했다.
김학렬 스마트튜브 연구소장도 “양도세 완화는 시장에 매물을 회귀시키는 가장 좋은 정책”이라고 평가하며 “앞서 2020년 상반기 양도세 중과를 일시적 유예했던 강남구도 조정이 됐다. 다른 지역은 더 큰 효과를 볼 수 있을 것”이라고 기대했다. 정부는 앞서 2019년 12월17일부터 2020년 6월30일까지 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 팔 때 양도세 중과 적용을 배제한 바 있다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “공시가격 현실화율이 빨라지며 보유세 부담이 갈수록 무거워지므로 절세 차원에서 매물을 내놓는 다주택자들이 제법 있을 것”이라며 “절세 매물이 늘면서 가격도 일시적으로 하락할 가능성이 있다”고 말했다.
정부가 양도세 완화론을 선거 직전에 다시 꺼낼 가능성도 제기됐다. 권대중 명지대 교수(부동산학과)는 다만 “정부가 양도세 중과의 유예는 하겠지만 감면은 안 할 것”이라며 “(조치를) 하더라도 4월 보궐선거를 중심으로 ‘철저한 선거용’으로 발표될 것”이라고 내다봤다.
◆집값 안정 효과 제한적… “유예 기간 늘리고 보유세 올려야”
전문가들은 이왕 양도세를 유예할 거면 그 기간을 확실히 늘려야 효과를 기대할 수 있다고 지적했다. 박 위원은 “지난해 상반기 양도세를 유예했을 때는 6개월 남짓한 짧은 기간인 데다 10년 보유 주택이라는 (다소 까다로운) 조건이 있어 매물이 쏟아질 정도로 많진 않았다”고 전했다. 이어 “전월세상한제와 계약갱신청구권 등 임대차3법 시행으로 임대기간이 최장 4년으로 연장되면서 전세를 안고 팔기가 쉽지 않아졌다”며 “짧게는 1년, 길게는 2년 정도는 (유예)해야한다”고 강조했다.
양도세 완화 효과를 보려면 동시에 보유세를 높여야 한다는 의견이 지배적이다. 다주택자가 주택을 팔 때보다 갖고 있을 때 더 큰 세금 부담을 지게 해야 매매를 결정할 것이라는 설명이다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “그동안 시장에선 보유세가 커도 (양도세가 높아) 팔아봤자 남는 것도 없으니 차라리 증여를 택했다”고 지적했다. 실제 앞서 양도세 유예 당시에도 강남권에선 매매 대신 ‘쪼개기 증여’가 늘어나는 현상이 목격됐다. 한국감정원에 따르면 2020년 1분기 강남구 아파트 총 1826건의 거래 가운데 증여 비중은 22.2%(406건)로, 2019년 4분기(11.4%)는 물론 역대급 증여를 기록한 2019년 1분기(14.5%)보다도 높게 나타났다.
권영선 주택산업연구원 책임연구원은 “양도세 부과 기준을 단순히 ‘비율(%)’로 할 것인지에 대해서고 검토해봐야 한다”며 “지역별∙주택 가격별로 세부 기준 설정이 필요하다”고 제언했다.
◆다주택자 매물 풀겠지만… 시장 ‘불신’은 풀어야 할 숙제
양도세 완화가 일시적인 매물 증대 효과는 있겠지만 시장에 ‘버티면 된다’는 잘못된 신호와 정책 불신을 줄 수 있다는 우려도 제기됐다.
김경민 서울대 환경대학원 교수는 “정부가 보유세도, 양도세도 많이 올릴 것처럼 얘기하다 결국 세금 깎아주는 것”이라며 “그걸 믿고 판 사람들이 손해보는 상황이 됐다. 주택 매도를 고려하던 다주택자도 ‘기다리면 되겠다’는 생각을 하게끔 시장에 굉장히 안 좋은 신호를 보내고 있다”고 일침했다.
이은형 책임연구원은 “양도세 감면폭이 적다면 매도물량이 크게 증가하기 어렵다. 반대로 양도세 감면폭이 유의미하게 크다면, 이건 정부가 지목했던 투기세력의 차익실현을 해주는 결과가 된다”고 꼬집었다. 그동안 ‘투기 세력’과 대척점에 서있던 정부로선 어떠한 선택을 하든 비판에 직면할 것이라는 해석이다.
앞서 전날(10일) 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 한 방송사 프로그램에 출연해 “기존 주택을 다주택자가 내놓을 수 있도록 유도하는 정책을 다 공급 대책으로 강구할 수 있다”고 언급, 당정이 양도세 완화를 논의 중이란 관측이 나왔다. 민주당 5선 김진표 의원도 ‘양도세 한시적 감면’ 내용이 담긴 정책 제안서를 제출하고 국회 정무위원회 간사인 김병욱 의원이 이러한 내용의 법안 발의를 준비한다는 사실도 관측에 힘을 보탰다.
그러나 규제 일관성 논란이 일자 민주당은 “완화론은 검토한 적도 없고 앞으로도 검토할 생각이 없다”고 선을 그었다. 다만 당 내부에서는 문재인정부 남은 임기 1년 동안 집값 안정화가 현실적으로 불가능한 상황에서 선거를 대비해야 한다는 의견이 지속적으로 제기되는 것으로 전해졌다.
나진희 기자 najin@segye.com