주식시장 역시 합의한 가격을 바탕으로 가격의 변화인 지수를 만든다. 그러나 주택시장은 실거래가격 이외에도 평가가격을 이용한 지수를 만들고 있다. 평가가격을 이용하는 이유는 주택시장이 주식처럼 빈번하게 거래가 되지 않아, 가격의 변화를 파악하는 것이 어렵기 때문이다.
류강민 한양대 겸임교수·도시공학
그러나 한국부동산원처럼 매월 또는 매주 가격을 거의 실시간으로 평가하는 것이 가능한지는 의문이다. 주택은 일반 재화와 달리 여러 가격이 만들어질 수 있기 때문이다. 아파트는 바로 옆에 이웃하더라도 매도·매수자의 특성과 관리상태, 리모델링 여부 등에 따라 가격이 다르게 형성될 수 있다. 전문가는 여러 가격 중 적절한 가격을 선택해야 하는데, 이를 과연 매월, 매주라는 짧은 시간 내에 가능한가 하는 것이다.
또한 가격 평가 시에 가장 많이 참고하는 실거래가 자료는 현재보다 과거 자료에 가깝다. 거래에서 신고까지 한 달의 시간이 소요되기 때문이다. 그것도 거래가 있는 주택의 정보만 파악이 가능할 뿐, 그렇지 못한 주택은 부족한 정보로 평가할 수밖에 없다.
계산을 해보자. 지난해 전국 주택매매건수는 128만건으로, 월 10만7000건, 주 단위로는 2만5000건이다. 여기에 2019년 전국 주택수인 2131만호를 나누면, 월 0.5%, 주 0.12%다. 가격평가에 참고되는 자료가 전체 주택 수 대비 1%도 되지 않는다.
여기에 신고기간 1개월까지 고려하면 문제는 더 심각해진다. 단순하게 생각해서 1월에 거래된 것은 2월까지 신고할 수 있기 때문에, 해당 월에 신고된 자료의 50%는 전월에 거래된 자료다. 그리고 그 주에 신고된 자료의 75%는 그 이전에 거래된 자료인 셈이다. 이를 고려하면 가격평가에 참고되는 자료는 주택수 대비 월 0.25%, 주 0.03%로 너무 적다. 전문가의 가격평가가 아무리 뛰어나다 하더라도 신이 아닌 이상 틀릴 수밖에 없다.
자료 부족은 실거래가를 기반으로 한 실제가격의 변화를 적절히 반영하지 못하는 문제를 야기한다. 그리고 주기가 짧을수록 평가에 필요한 자료가 적어져, 시장의 왜곡을 초래할 수 있다. 최근 이슈가 된 부동산원의 주간과 월간 상승률의 차이는 단순한 표본 수 문제가 아닌 평가에 필요한 자료의 부족 문제로 생각된다.
평가가격은 실시간으로 가격변화를 파악할 수 있는 장점을 가지고 있다.
그러나 동시에 생각해야 할 것은 정확하지 않다는 것이다. 우리는 국내총생산(GDP)과 취업자수가 늦게 발표되어도 뭐라 하지 않는다. 정확한 결과를 만들어내는 데 시간이 걸리기 때문이다. 주택가격도 마찬가지이다. 충분한 자료를 바탕으로 평가하게 만들어야 한다. 매월, 매주와 같이 실시간으로 발표하는 가격은 평가가격이라기보다는 반드시 틀릴 수밖에 없는 예측치에 가깝기 때문에 오히려 시장에 잘못된 신호와 불필요한 논란만 부추길 수 있다.