'DSR 40% 규제' 무주택 젊은 직장인 내집 마련 전략은?

30년 이상 초장기 대출이 유리

사진=연합뉴스

이달부터 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제가 적용됨에 따라 대출을 받아 내 집 마련을 준비하는 직장인들의 전략도 달라져야 한다.

11일 금융권에 따르면 이달부터 DSR 40% 규제가 확대 적용되면서 서울과 수도권 등 규제지역에서 시세 6억원을 초과한 주택을 담보로 대출을 받을 경우, 신용카드와 카드론 등 모든 대출을 포함한 DSR 비율이 적용된다. DSR 40% 규정이 6억원 초과 주택으로 확대되는 데다가 모든 대출에 DSR 비율이 적용돼서다. 이른바 ‘영끌’(영혼까지 끌어모음) 대출로 집을 마련하는 것이 매우 어려워진 셈이다.

가령 지난달까지만 해도 연소득 5000만원의 직장인 A씨(무주택자)가 서울에 위치한 9억원 아파트를 마련하는 경우, 주택담보비율(LTV) 40%가 적용돼 3억6000만원까지 대출이 가능했다. 여기에 마이너스 통장과 카드론, 개인신용대출 등을 모두 끌어모으면 1억원 이상의 추가 대출이 가능했다. 9억원 아파트의 51%(4억6000만원)까지 대출을 받을 수 있었다.

하지만 달라진 DSR 40% 규정을 적용받으면 상황이 달라진다. 같은 아파트 주담대의 경우는 A씨가 그대로 최고 3억6000만원(주담대 금리 2.5%·30년 만기)까지 받을 수 있다. 그렇지만 주담대 이외에 마이너스 통장 등 다른 대출이 없을 경우를 전제로 한다. 주담대 외 다른 대출이 있다면 대출받을 수 있는 규모는 줄어든다. 따라서 A씨의 입장에서는 새 규정이 적용되면 대출 받을 수 있는 최대치가 1억원가량 줄어들게 된다.

게다가 현재 서울 아파트 가운데 약 83.5%, 경기도 아파트 33.4%가 적용받는 DSR 규제는 해가 거듭될수록 강화될 전망이다. 내년 7월부터는 총 대출액이 2억원을 초과하는 대출자로 확대돼서다.

사진=연합뉴스

제도 변화에 따라 30년 이상 초장기 대출은 늘어날 것으로 전망된다.

가령 연소득 7000만원의 30대 직장인이 수도권에 위치한 6억원 아파트를 구입하면 현재 30년이 최장인 정책모기지의 만기를 10년 더 늘릴 수 있어서다. 대출 받는 문은 좁혔지만, 만기를 늘려 매월 갚는 원리금 상환 부담을 줄여준 것이다.

나이가 어릴수록 ‘장래소득 반영 주택담보대출’ 혜택을 통해 주담대 한도를 늘릴 수도 있다.

은행연합회의 ‘여신심사 선진화를 위한 모범규준’ 개정본에 따르면 DSR 규제에 따라 소득을 산출할 때 ‘장래소득’을 인정할 수 있다. 대상은 대출신청일 기준 무주택 근로자로, 자영업자나 프리랜서는 제외됐다. 연령은 만 39세까지만 가능하다.

은행연합회 관계자는 “특정 연령대 이상으로 가면 통계상 평균 소득이 감소해 장래소득을 반영하기는 어려운 것은 맞다”며 “40세 이상은 혜택을 보기란 사실상 어렵다”고 말했다.