집주인 임대보증보험 의무화… 현장선 혼란 우려

18일부터… 불이행 땐 형사처벌
대출금·보증금 등 집값 초과 땐
보험 가입 불가능… 현실과 괴리

지난 1일 서울의 한 부동산중개업소에 월세 매물정보가 붙어 있다. 연합뉴스

이달 18일부터 모든 주택 임대사업자가 임대차계약을 맺을 때 임대보증금 보증에 가입해야 한다. 보증 가입을 하지 않으면, 형사처벌을 받게 되는데, 현장에선 이를 두고 한동안 혼선이 이어질 것이란 우려가 나온다.

2일 국토교통부에 따르면, 임대사업자가 임대보증금 보증에 가입하지 않으면 2년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금에 처하는 내용을 골자로 한 민간임대주택특별법이 오는 18일부터 시행된다. 세입자가 계약 만료 후 보증금을 되돌려 받지 못하는 사고를 예방하기 위해 지난해 7·10 대책 때 발표된 내용이지만, 기존 주택에 대한 보증 가입은 유예기간을 뒀다.

최근 임대보증금 보증 가입 의무 대상이 모든 등록 임대주택으로 확대됐다는 소식에 불만을 토로하는 임대사업자들이 늘고 있다.

과거에는 세입자가 필요에 의해 보증에 가입하면서 보증료도 전액 납부했지만, 의무 가입제로 바뀌면서 임대사업자와 세입자가 3대 1로 나눠 낸다.

더 큰 문제는 임대사업자가 보증에 가입하려 해도 일정 요건을 충족하지 못하면 가입 자체가 불가능하다는 점이다. 통상 주택이 담보로 잡힌 대출금과 임대보증금을 합친 금액이 집값보다 비싼 경우에는 보증 가입이 되지 않는다. 임대사업자 입장에선 기존 대출을 갚거나 보증금을 낮추는 방법 밖에 없다. 영세 사업자의 경우 갑자기 대출금을 갚는 게 현실적으로 불가능한 경우가 많고, 그렇다고 보증금을 줄이면 월세 비중이 늘어나면서 세입자 부담이 커질 수밖에 없는 구조다. 보증금과 월세 비중을 바꾸는 임대조건 계약 변경은 세입자의 동의를 얻어야 하지만, 현장에서는 을의 입장인 세입자가 집주인의 요구를 쉽게 거절하기 어려울 것이란 지적이 나온다. 일부 임대사업자들은 이달 18일 이전에 서둘러 갱신 계약을 맺자고 요구하는 것으로 알려졌다.

사진=연합뉴스

정부·여당도 현행 민간임대특별법의 문제점을 인지하고 개정안을 마련했다. 더불어민주당 조응천 의원이 대표발의한 이 법안은 임대보증금 보증 가입을 하지 않았을 때 형사처벌이 아닌 과태료 처분하도록 했다. 또 보증금이 너무 소액이거나, 임차인이 보증회사 등이 운용하는 전세금 반환 보증에 가입했고 임대사업자가 보증 수수료 전액을 지급한 경우 등에는 보증 가입 의무를 면제하는 내용도 포함됐다. 그러나 최근 해당 법안이 국회 법제사법위원회에서 제동이 걸렸다. 다수의 임대사업자들이 법사위원들에게 보증 의무화 자체에 반대하는 내용의 문자 폭탄을 보내면서 반발했기 때문이다. 이 때문에 이달 18일에 맞춰서 개정안이 시행되기는 어려운 상황이 됐다.

국토부는 특별법 시행에 맞춰 바로 단속에 들어가는 대신 일단 보증 가입을 준비할 수 있도록 임대사업자들에게 계도 기간을 주는 방안을 검토하고 있는 것으로 전해졌다.