‘반포·마포’ 두 채 보유세 4430만원→1억9만원… 종부세 폭탄 현실화

다주택자 세부담 급증

서울 동작 84㎡·공시가 9억 아파트
종부세 없고 재산세만 51만원 늘어
서초 공시가 22억 아파트 더 있다면
보유세 3387만원서 8361만원으로↑

1주택 초고가는 부담 상대적 덜해
용산 공시가 43억 한남더힐 235㎡
보유세 3977만원서 5637만원으로

올해 종합부동산세 고지서 발송을 하루 앞둔 21일 서울 송파구 잠실의 한 부동산중개업소에 양도세·종부세 상담 안내문이 붙어있다. 하상윤 기자

올해 종합부동산세(종부세)는 특히 다주택자를 중심으로 부담이 급격히 늘어날 전망이다. 2주택 이하에 적용되는 종부세 일반 세율은 0.1∼0.3%포인트 상승했지만, 조정대상지역 2주택이나 3주택 이상 다주택자의 경우 0.6∼2.8%포인트 올랐기 때문이다. 이에 따라 서울에서 고가 2주택이나 3주택 이상 보유한 사람의 보유세(재산세+종부세)는 1억원을 웃돌 것이라는 관측이 나온다.

21일 신한은행 부동산투자자문센터의 계산에 따르면 서울 동작구 상도더샾1차(전용면적 84.992㎡, 올해 공시가 9억3800만원) 1채를 보유한 A씨의 경우 종부세 대상이 아니다. 다만 재산세(도시지역분·지방교육세 포함)는 지난해 169만9778원에서 올해 220만9712원으로 늘어나면서 전체 보유세도 약 51만원 증가한다.

그런데 A씨가 서울 서초구 반포자이(전용면적 84㎡, 2021년 공시가 22억4500만원)를 한 채 더 갖고 있다면 얘기가 달라진다. 이 경우 지난해 재산세는 842만7163원에서 올해 993만3241원으로, 종부세(농특세 포함)는 2544만8661원에서 7367만7435원으로 각각 증가한다. 이에 따라 보유세는 지난해 3387만5824원에서 올해 8361만675원으로 146.8%(약 4973만원) 증가하게 된다. 보유세 부담이 1년 만에 2.5배 수준으로 불어나는 것이다.

이에 비해 실제 가격은 2주택을 합친 것보다 훨씬 높지만 ‘1주택’인 초고가 주택의 부담은 상대적으로 덜 늘어난다. 서울 용산 한남더힐(전용면적 235.31㎡, 2021년 공시가 43억4600만원)을 소유한 B씨의 경우 재산세는 지난해 1308만2400원에서 올해 1541만1120원으로 17.8%, 종부세는 2668만8960원에서 4096만5984원으로 53.5% 각각 증가한다. 이에 따라 전체 보유세는 지난해 3977만1360원에서 5637만7104원으로 41.8% 늘어난다.

부동산 세금계산서비스 ‘셀리몬’의 보유세 시뮬레이션 결과도 비슷하다. 서울 반포 아크로리버파크(전용면적 84㎡)를 보유한 C씨(60세·보유기간 5년)의 종부세 부담액은 지난해 518만원에서 올해 582만원으로, 재산세 부담은 같은 기간 725만원에서 786만원으로 늘어난다. 보유세 전체로 보면 1243만원에서 1368만원으로 10.1%(125만원) 오른다.

하지만 C씨가 서울 마포래미안푸르지오1단지(전용면적 84㎡)를 한 채 더 갖고 있다면 종부세는 지난해 3379만원에서 올해 8834만원으로 161.4%나 늘어나게 된다. 재산세까지 합친 보유세 부담도 4430만원에서 1억9만원으로 125.9%(5579만원) 불어난다. 이른바 ‘똘똘한 두 채’ 보유자는 연간 보유세가 1억원을 넘게 됐다는 얘기다.

이처럼 1주택자에 비해 다주택자의 보유세 부담이 급격히 늘어나는 것은 종부세율 인상폭과 과세 기준선 조정이 1주택자에게 상대적으로 유리하게 이뤄졌기 때문이다. 정부는 1주택자에 대한 종부세율을 0.1∼0.3%포인트(0.5∼2.7%→0.6∼3.0%) 상향 조정했으나 조정대상지역 2주택이나 3주택 이상 다주택자는 0.6∼2.8%포인트(0.6∼3.2%→1.2∼6.0%) 높였다. 또 종부세 과세 기준선을 1가구 1주택자에 대해서는 기존 9억원에서 11억원으로 올렸지만, 다주택자에 적용되는 기준선은 6억원을 유지했다.

종부세는 매년 6월1일을 기준으로 국내에 있는 재산세 과세 대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분해 인별 합산하고, 그 공시가격 합계액이 유형별 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 매겨진다. 주택분 종부세 산출 방식의 경우 주택공시가격에 기본공제 6억원(1가구 1주택자 11억원)을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 산출한다. 이후 과세표준 구간별로 정해진 세율을 곱해 종부세액을 결정하고, 여기에 보유 및 연령에 따른 세액공제와 세부담 상한 초과 세액 등을 빼면 납부세액이 결정된다.