‘역대급’일 것으로 예상되는 올해 종합부동산세(종부세) 고지서가 22일 발송된다. 과세 대상자가 80만명을 넘을 수 있다는 전망이 나오고, 세율·공시지가·공정시장가액비율이 줄줄이 오르면서 ‘똘똘한 두 채’ 보유세가 1억원을 넘을 것이라는 관측도 제기된다.
21일 정부에 따르면 국세청은 올해분 종부세 고지서를 22일 발송한다. 홈택스에서는 22일부터 종부세 과세내역을 확인할 수 있으며, 우편으로는 24∼25일이면 확인할 수 있을 전망이다. 신고·납부기간은 다음달 1∼15일이다.
더불어민주당 부동산특별위원회는 전체 종부세 납부 대상자가 76만5000명으로 지난해 66만5000명보다 10만명 늘어날 것으로 예상했다. 1세대 1주택자의 종부세 과세기준이 종전처럼 9억원일 경우 85만4000명으로 추산됐으나, 기준이 11억원으로 상향 조정되면서 그나마 8만9000명이 줄어든 수치다. 하지만 부동산 가격이 많이 오른 만큼 과세 대상이 80만명을 넘어설 수 있다는 관측도 나온다.
종부세 납부 대상자는 고가 주택이 많은 서울 지역에 많은 것으로 예상된다. 배현진 국민의힘 의원실에 따르면 올해 서울시의 아파트 등 공동주택 총 258만가구 중 약 11%인 28만여가구가 공시가 11억원을 넘겼다. 보유기간이나 연령에 따른 공제액이 변수이지만, 서울의 아파트 10채 중 1채 정도는 종부세 과세 대상이라는 얘기다.
종부세를 결정하는 공시지가, 공정시장가액비율, 종부세율이 모두 오름에 따라 올해 주택분 종부세수는 5조7363억원으로 지난해 1조4590억원과 비교해 4배에 가까운 규모로 불어날 것으로 추산됐다.
올해 아파트 등 공동주택의 전국 평균 공시가격 상승률은 19.08%로 14년 만에 가장 높았고, 공정시장가액비율도 지난해 90%에서 올해 95%로 높아졌다. 종부세율은 조정대상지역 2주택이나 3주택 이상 다주택자의 경우 0.6∼3.2%에서 1.2∼6.0%로 2배 가까이 상향조정돼 특히 다주택자의 세 부담이 커질 전망이다. 2주택 이하에 적용되는 종부세 일반 세율은 0.5∼2.7%에서 0.6∼3.0%로 인상됐다.
이에 따라 부동산 업계에서는 ‘똘똘한 두 채’를 가진 사람이나 3주택 이상을 보유한 사람의 경우 재산세와 종부세를 합친 보유세가 1억원을 넘어설 것이라는 전망이 나온다.
이 같은 ‘종부세 폭탄’ 우려에 대해 이억원 기획재정부 1차관은 지난 19일 “금년도 종부세와 관련해 많은 국민에게 큰 폭의 종부세가 부과된다는 일각의 지적이 있다”며 “과장된 우려들이 있지만, 분명한 것은 전체 국민 중 약 98%에는 고지서가 발송되지 않는다”고 말했다. 그는 이어 “종부세를 내게 되는 일부 고가 1세대 1주택 국민의 세 부담도 정부의 실수요자 보호대책에 따라 상당 부분 완화된다”며 “부동산 시장 안정화와 서민의 내 집 마련을 위해 계속해서 총력을 다하겠다”고 강조했다.
기재부는 22일 ‘2021년 주택분 종부세’ 고지와 관련한 내용을 설명하는 브리핑을 열 예정이다.
◆‘반포·마포’ 두 채 보유세 4430만원→1억9만원 폭증
올해 종합부동산세(종부세)는 특히 다주택자를 중심으로 부담이 급격히 늘어날 전망이다. 2주택 이하에 적용되는 종부세 일반 세율은 0.1∼0.3%포인트 상승했지만, 조정대상지역 2주택이나 3주택 이상 다주택자의 경우 0.6∼2.8%포인트 올랐기 때문이다. 이에 따라 서울에서 고가 2주택이나 3주택 이상 보유한 사람의 보유세(재산세+종부세)는 1억원을 웃돌 것이라는 관측이 나온다.
21일 신한은행 부동산투자자문센터의 계산에 따르면 서울 동작구 상도더샾1차(전용면적 84.992㎡, 올해 공시가 9억3800만원) 1채를 보유한 A씨의 경우 종부세 대상이 아니다. 다만 재산세(도시지역분·지방교육세 포함)는 지난해 169만9778원에서 올해 220만9712원으로 늘어나면서 전체 보유세도 약 51만원 증가한다.
그런데 A씨가 서울 서초구 반포자이(전용면적 84㎡, 2021년 공시가 22억4500만원)를 한 채 더 갖고 있다면 얘기가 달라진다. 이 경우 지난해 재산세는 842만7163원에서 올해 993만3241원으로, 종부세(농특세 포함)는 2544만8661원에서 7367만7435원으로 각각 증가한다. 이에 따라 보유세는 지난해 3387만5824원에서 올해 8361만675원으로 146.8%(약 4973만원) 증가하게 된다. 보유세 부담이 1년 만에 2.5배 수준으로 불어나는 것이다.
이에 비해 실제 가격은 2주택을 합친 것보다 훨씬 높지만 ‘1주택’인 초고가 주택의 부담은 상대적으로 덜 늘어난다. 서울 용산 한남더힐(전용면적 235.31㎡, 2021년 공시가 43억4600만원)을 소유한 B씨의 경우 재산세는 지난해 1308만2400원에서 올해 1541만1120원으로 17.8%, 종부세는 2668만8960원에서 4096만5984원으로 53.5% 각각 증가한다. 이에 따라 전체 보유세는 지난해 3977만1360원에서 5637만7104원으로 41.8% 늘어난다.
부동산 세금계산서비스 ‘셀리몬’의 보유세 시뮬레이션 결과도 비슷하다. 서울 반포 아크로리버파크(전용면적 84㎡)를 보유한 C씨(60세·보유기간 5년)의 종부세 부담액은 지난해 518만원에서 올해 582만원으로, 재산세 부담은 같은 기간 725만원에서 786만원으로 늘어난다. 보유세 전체로 보면 1243만원에서 1368만원으로 10.1%(125만원) 오른다.
하지만 C씨가 서울 마포래미안푸르지오1단지(전용면적 84㎡)를 한 채 더 갖고 있다면 종부세는 지난해 3379만원에서 올해 8834만원으로 161.4%나 늘어나게 된다. 재산세까지 합친 보유세 부담도 4430만원에서 1억9만원으로 125.9%(5579만원) 불어난다. 이른바 ‘똘똘한 두 채’ 보유자는 연간 보유세가 1억원을 넘게 됐다는 얘기다.
이처럼 1주택자에 비해 다주택자의 보유세 부담이 급격히 늘어나는 것은 종부세율 인상폭과 과세 기준선 조정이 1주택자에게 상대적으로 유리하게 이뤄졌기 때문이다. 정부는 1주택자에 대한 종부세율을 0.1∼0.3%포인트(0.5∼2.7%→0.6∼3.0%) 상향 조정했으나 조정대상지역 2주택이나 3주택 이상 다주택자는 0.6∼2.8%포인트(0.6∼3.2%→1.2∼6.0%) 높였다. 또 종부세 과세 기준선을 1가구 1주택자에 대해서는 기존 9억원에서 11억원으로 올렸지만, 다주택자에 적용되는 기준선은 6억원을 유지했다.
종부세는 매년 6월1일을 기준으로 국내에 있는 재산세 과세 대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분해 인별 합산하고, 그 공시가격 합계액이 유형별 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 매겨진다. 주택분 종부세 산출 방식의 경우 주택공시가격에 기본공제 6억원(1가구 1주택자 11억원)을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 산출한다. 이후 과세표준 구간별로 정해진 세율을 곱해 종부세액을 결정하고, 여기에 보유 및 연령에 따른 세액공제와 세부담 상한 초과 세액 등을 빼면 납부세액이 결정된다.
◆“급매물 나오겠지만 집값 영향 작을 것”
역대급 종합부동산세 고지서 발부가 시작되면서 부동산 업계가 술렁이고 있다. 지난해부터 이어져 온 집값 급등에 따른 피로감과 금융당국의 대출 조이기 여파 등으로 최근 주택 매매시장이 침체한 상황이라 종부세가 향후 시장에 어떤 충격파를 가져올지에 관심이 쏠린다. 전문가들은 일부 다주택자들이 급등한 세 부담을 메우기 위해 매물을 내놓을 순 있겠지만, 당장 집값에 영향을 줄 정도는 아니라고 선을 그었다.
21일 부동산 온라인 커뮤니티 등에선 올해분 종부세에 대한 질문을 올리거나 우려를 표시하는 게시글이 다수 목격됐다. 특히 서울의 다주택자를 중심으로 세 부담 증가에 대한 반발이 거셌다. 서울에서 주택 3채를 보유한 50대 은퇴자라고 밝힌 A씨는 “작년에 종부세가 2배 가까이 늘어서 600만원 냈는데, 이런 식이면 올해는 1000만원 넘게 나오는 것은 아닌지 손이 덜덜 떨린다”면서 “할 수만 있다면 모든 재산을 정리하고 외국으로 뜨고 싶다”고 토로했다. 종부세 납부를 앞둔 다른 집주인 B씨는 “무주택자만 국민이고, 유주택자라는 이유로 징벌적 과세”라며 “종부세 오른 만큼 그대로 전세보증금이나 월세를 왕창 올려도 정부가 뭐라고 하면 안 된다”고 주장하기도 했다.
반면 이번 종부세 고지를 계기를 환영하는 여론도 만만치 않았다. 다주택자의 보유세 부담이 한층 늘어난 만큼 시장에 매물이 늘어나고, 집값도 하락할 것이란 이유에서다. C씨는 “종부세 고지서 나오는 것을 계기로 부동산 시장도 고점을 찍고 내려갈 일만 남았다”며 “영끌(영혼까지 끌어모음)해서 아파트 산 사람 1년 뒤면 모두 땅을 치고 후회하고 있을 것”이라고 적었다.
전문가들은 종부세 여파로 급매물이 일부 시장에 풀리긴 하겠지만, 대부분의 다주택자는 관망세를 이어갈 것이라고 전망했다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “지난 6월이 과세기준일이었기 때문에 보유세 부담으로 매매해야 한다면, 이미 올해 상반기에 팔았을 확률이 높다”며 “이번에 종부세 고지서를 받게 되는 납세자들은 내년 6월까지 다시 시간이 생긴 것”이라고 설명했다.
함영진 직방 빅데이터랩장도 “최근 집값 상승률이 둔화한 것은 당국의 대출규제가 영향을 준 측면이 크고, 종부세 때문에 다주택자들이 매물을 한꺼번에 내놓을 것으로 기대하긴 어렵다”면서 “당분간 상황을 기다리는 분위기가 조금 더 지속될 것으로 보이고, 내년 3월 대선 결과에 따라 집값의 움직임이 크게 좌우될 수 있을 것”이라고 내다봤다.
종부세 부담이 커지면서 매매시장이 얼어붙고 전세난이 더 심해지는 등 부작용을 우려하는 목소리도 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “지난해에도 보유세가 큰 폭으로 인상됐지만, 다주택자들은 매매 대신 증여를 한다거나 임대료를 올려서 세입자에게 세 부담을 전가하는 사례도 많았다”며 “지난해까지 계속 버티기를 하던 다주택자가 올해 갑자기 마음을 바꿔서 매물을 내놓을 리 있겠느냐”고 반문했다. 그러면서 “다주택자가 계속 버티면서 매물을 내놓지 않고, 전세를 월세를 돌리면 피해는 결국 세입자에게 돌아갈 수밖에 없다”고 말했다.