상가를 임차해 음식점을 영업하던 갑은 임대차 종료 무렵 을에게 상가의 영업시설과 비품, 거래처 등 유·무형 재산적 가치를 권리금 1억4500만원에 양도하기로 하는 권리금 계약을 체결한 뒤 임대인 병에게 을과 새로운 임대차 계약을 체결해 달라고 요청했습니다.
그러나 병은 ‘노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다’는 이유로 을과의 임대차 계약에 응하지 않았습니다.
결국 갑은 권리금을 회수하지 못한 채 상가에서 퇴거할 수밖에 없었고, 병은 그로부터 약 3년간 상가를 비워두고 있었습니다.
이에 갑은 병이 권리금 회수를 방해했다며 손해배상을 청구했습니다. 병이 ‘임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약 체결을 거절하는 행위를 함으로써, 권리금 계약에 따라 임차인이 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 받는 것을 방해하여서는 안 된다’는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호를 위반했다고 주장했습니다.
그러나 병은 갑이 상가에서 퇴거한 뒤로 약 3년간 비워뒀으므로, ‘상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우’에 해당하기 때문에, ‘정당한 사유’로 신규 임대차 계약 체결을 거절한 것이라고 항변했습니다.
임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차 계약 체결을 거절함으로써 임차인의 권리금 회수기회를 방해해서는 안 되고, 위반 시 손해배상 책임을 부담할 수 있습니다. 그러나 상가건물 임대차보호법이 인정하는 정당한 사유가 있다면 신규 임대차 계약 체결을 거절할 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법이 인정하는 정당한 사유로는 ‘신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니하는 경우’ 등이 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항).
임대인 병은 ‘상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니하는 경우’에 해당하기 때문에 정당한 사유로 신규 임대차 계약 체결을 거부했다 주장한 것입니다.
그러나 대법원은 이러한 임대인의 주장을 받아들이지 않았습니다(2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결).
대법원은 ‘상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우’에 해당하는 정당한 사유가 되기 위해서는 ▲임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차 계약 체결을 거절하고 ▲실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리 목적으로 사용하지 않아야 하는데, 병은 상가를 재건축·대수선할 계획이 있음을 이유로 신규 임대차 계약 체결을 거절하였을 뿐 1년 6개월 이상 상가건물을 영리 목적으로 사용하지 않을 것임을 이유로 체결 거부를 한 것이 아니기에 정당한 사유로 신규 임대차 계약의 체결 거부를 했다 볼 수 없다고 판결했습니다.
임대인이 다른 정당하지 않은 사유로 신규 임대차 계약 체결을 거절했다면 권리금 회수 방해 행위에 해당해 임차인에 대한 손해배상 책임을 지는데, 이런 책임이 발생한 뒤 단지 사후적으로 1년 6개월 이상 상가건물을 영리 목적으로 사용하지 않았다고 해 임대인의 방해 행위가 정당해지거나 이미 발생한 책임이 소멸한다고 볼 근거가 없다는 것입니다. 즉 임대인인 정당한 사유로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거부하는 것으로 인정받기 위해서는 ▲임대차 종료 후 1년 6개월 이상 상가건물을 영리 목적으로 사용하지 않을 뿐만 아니라 ▲그러한 사유로 신규 임대차 계약의 체결을 거부하였어야 한다는 것입니다.
따라서 임대인이 ‘상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우’에 해당하는 이유로 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차 계약 체결을 정당하게 거절하려면, 실제로 1년 6개월 이상 상가건물을 영리 목적으로 사용하지 않을 뿐만 아니라, 신규 임대차 계약의 체결을 거절하면서 임차인에게 그러한 사유로 거절한다는 뜻을 명백히 할 필요가 있습니다.
여지윤 법무법인 바른 변호사 jiyoun.yeo@barunlaw.com