올해부터 입주권과 분양권에 대한 양도세와 주택, 토지, 상가의 양도소득세 및 종부세 등 부동산과 관련한 다양한 분야에서 바뀐 세법이 적용된다. KS세무회계 대표세무사이자 부동산 세금전문 유튜버(공셈TV)로 활동 중인 공인중개사 겸 세무사 공찬규 세무사는 “비과세 요건 강화와 더불어 주택부수토지 축소, 상가주택 양도세 강화 등 올해부터 강화되는 세법을 꼼꼼히 살펴야 과거의 세법을 적용해 생기는 피해를 사전에 방지할 수 있다”고 강조했다.
◆입주권과 분양권 추가 취득에 따른 비과세 요건 강화
30일 국세청 등에 따르면 1주택 보유 중에 입주권이나 분양권을 추가로 취득시에 비과세 요건이 강화된다. 공 세무사는 “2월초 세법 시행령 시행일 이후 취득하는 분양권 입주권부터 적용되는데 이미 입주권, 분양권을 취득하신 경우에는 해당사항이 없다”고 말했다.
일반적으로 1주택을 보유중에 입주권이나 분양권을 추가로 취득하는 경우 비과세 받는 방법이 2가지가 있다. 첫번째 방법은 주택을 취득하고 1년이 지난 후에 입주권, 분양권을 취득하는 경우다. 이 때는 입주권분양권을 취득하고 3년내에 A주택을 처분하게 되면 A주택은 비과세가 적용된다. B주택으로 전입의무는 없다. 조정지역 비조정지역 상관없이 B주택에 전세세입자를 받아도 비과세를 받을 수 있다.
두번째 방법은 첫번째 방법과 다르게 A주택을 취득하고 꼭 1년 이상이 아니라도 그 전에 취득해 비과세를 받을 수 있는 방법이다. B입주권분양권이 주택으로 완공된 후 2년내에 A주택을 처분하면 되는데 다만 이때는 B주택의 전입의무가 있다. 완공 후 2년내 전입 및 1년이상 거주를 해야 A주택이 비과세가 된다.
하지만 올해 2월부터는 1주택 취득 후 무조건 1년 지나고 입주권이나 분양권을 취득해야 비과세가 가능하다. 공 세무사는 “B주택에 대한 입주권 분양권을 취득해도 상관없었던 것이 1년 이상 지난 후 취득해야 비과세 혜택을 받는 것으로 바뀌게 된 것”이라며 “주택을 보유하고 있을 경우 1년 이상 지난 이후에 분양권이나 입주권을 취득하는 것이 좋다”고 말했다.
◆5배에서 3배로 주택부수토지의 축소
두번째는 주택부수토지가 축소다. 수도권 주거상업공업지역의 주택부수토지가 5배에서 3배로 축소가 된것인데 사실상 법개정은 지난해에 이미 완료돼 1일 양도분부터 바로 적용되고 있다.
지금까지 수도권 주거지역의 주택면적이 100이고 부수토지면적이 500이었다면 주택면적의 5배 이내라서 모두 1주택 비과세가 되다. 하지만 올해부터는 주택면적의 3배인 300까지만 비과세가 적용 되고 나머지 200에 대한 부분은 비사업용토지로 양도세가 과세된다.
공 세무사는 “주택부수토지 면적을 초과하면 양도세 과세되는 것도 마음아픈데 비사업용토지로 분류되어 양도세율까지 10%가 추가되는 것”이라며 “수도권 주거,상업,공업지역에 단독주택을 보유중인 분들은 피해가 클 것”이라고 말했다.
◆양도세 강화되는 상가주택…임대사업자 주의해야할 점
면적 중 대부분이 주택이고 일부만 상가인 상가주택의 양도세도 강화된다. 올해 양도분부터는 상가주택의 양도가가 12억을 초과한다면 상가분은 비과세를 받지 못하게 된다. 주택부분만 양도세 비과세가 되니 상가는 양도세를 내야하는 것이다.
공 세무사는 “이전까지는 주택면적이 상가면적보다 크다면 일반 주택으로 봐서 상가부분까지 1주택 비과세를 적용해줬다”며 “상가주택을 갖고 계신 분들 입장에서는 이게 정말 큰 혜택이었는데 올해부터는 상가겸용 주택에서 이러한 혜택이 사라지게 된다”고 말했다.
◆1세대 1주택 임대는 실거주 1년하면 비과세 인정
좋게 바뀌는 부분도 있다. 앞으로 1세대 1주택을 임대하는 경우 비과세 요건에서 실거주를 1년 인정해준다. 공 세무사는 이 경우 요건이 조금 까다롭다며 우선 임대개시일 당시 기준시가 9억원이하 여야하고 직전임대차계약의 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 한다고 말했다. 또 주택 매수 후 신규임대차계약이나 이전 집주인에게 승계받은 임대차는 제외다.
공 세무사는 “직접 임대한 기간이 최소 1년 6개월 이상이 되는 주택에만 해당이 된다”며 “특히 다음 임대차계약을 할 때 임대료 증가율을 5%이하로 올려야 하는 조건이 있다”고 설명했다.
공 세무사는 “임대료를 5% 이내로 낮게 올리면 거주 1년만 해도 비과세해주는 이유가 전월세 시장 안정화를 위해서라고 하는데 이사비용 등을 고려하면 2년이상 거주하는게 낫다”며 “혜택을 주기위해선 거주의무 없이 비과세를 해줘야 많은 사람들이 동참해서 효과가 있을 것”이라고 말했다.
◆상속주택은 종부세 주택에서 제외
종부세와 관련해 정부에서 혜택이라며 강조한 소식도 있다. 상속주택이 종부세 주택수에서 제외되는 것이다.
하지만 공 세무사는 “종부세 혜택이 꽤 클 것 같이 보이지만 실상은 그렇지 않다”며 “주택수 제외는 세율 적용시에만 제외를 해준다는 것이다. 기존에는 소유지분 20% 공시가격 3억이하인 경우만 세율 적용 시 주택수에서 제외했는데 앞으로는 모든 상속주택에 대해 일정기간만큼 주택수에서 제외를 해준다”고 말했다. 즉 세율 적용시만 주택수에서 제외돼 과세표준에는 포함 되는 것이다.
공 세무사는 “2주택 자체가 세율이 낮더라도 기본공제가 11억에서 6억으로 낮아져서 종부세가 많이 나온다”며 “상속주택은 원치 않게 생긴것이니 종부세 자체를 비과세 해줄 필요가 있다”고 지적했다.
공 세무사는 “끝으로 지금까지 정부가 종부세를 올린건 생각 안하고 이런 작은 부분의 혜택에 대해 생색을 내는 것”이라며 “최근 몇 년간 매년 세법이 개정될때마다 납세자 피해만 늘어가고 있다”고 말했다. 이어 “차기 정부에서는 납세자입장을 생각해서 합리적으로 세법이 개정되길 바란다”고 말했다.
■공찬규 세무사 이력
●前 이현세무법인 ●前 한화생명 재정팀 ●前 세무팩토리 이사 ●現 케이에스세무회계 대표
■학력 및 자격면허
●한양대학교 경제금융학과 ●세무사 및 공인중개사