전세가율 90% 넘어… 강서·금천·양천구 ‘깡통 전세’ 주의보

서울시 ‘전·월세 시장지표’

80% 이하는 용산·성동·노원·마포뿐
8~12월 갱신계약 만료 2만여건 예상

최근 신축 빌라가 많은 서울 강서구와 양천구, 금천구에 ‘깡통전세’ 주의보가 떨어졌다. 연립·다세대주택 전셋값이 신규계약 기준 매매가의 90%를 넘는 것으로 나타났다.

23일 서울시가 발표한 지난 2분기 ‘전·월세 시장지표’에 따르면 연립·다세대 신규계약 전세가율은 평균 84.5%, 갱신계약은 77.5%로 집계됐다. 전세가율은 매매가 대비 전셋값 비율을 의미한다. 매매가와 전세가의 차이가 작을수록 전세보증금을 돌려받지 못하는 깡통전세 우려가 커진다. 통상 전세가율이 80%를 넘으면 깡통전세 위험 신호로 본다.

자치구별로 살펴보면 강서구의 전세가율이 96.7%로 가장 높았다. 금천구(92.8%)와 양천구(92.6%)가 뒤를 이었고, 관악구(89.7%)와 강동구(89.6%), 구로구(89.5%)도 90%에 육박했다. 송파구(88.2%), 도봉구(87.7%), 성북구(87%), 강북구(86.9%)도 높은 전세가율을 기록했다. 전세가율 80% 이하 자치구는 용산구(56.9%)와 성동구(74.1%), 노원구(78.7%), 마포구(79.3%) 등 4곳이 전부였다. 사실상 서울 대부분 지역이 깡통전세 위험 범위 안에 든 셈이다.

아파트의 경우 신규계약 전세가율은 평균 54.2%, 갱신계약은 38.3%로 연립·다세대보다 낮았다. 금천구는 아파트 신규계약 전세가율이 79.9%에 달해 다른 자치구와 큰 차이를 보였다.

올해 하반기(8~12월) 갱신계약이 만료되는 서울시 전체 전·월세 예측물량은 최대 2만6858건이었다. 구별 평균 물량은 아파트 647건, 연립·다세대 275건, 단독·다가구 154건이었다. 아파트 물량은 강남구(1744건)에서 가장 많이, 종로구(107건)에서 가장 적게 나올 것으로 예측됐다. 연립·다세대는 송파구(1066건)와 노원구(68건), 단독·다가구는 광진구(389건)와 중구(34건)가 각각 최다·최소 물량 지역으로 전망됐다.

서울 지역의 2분기 전·월세 전환율은 아파트는 평균 3.9%, 연립·다세대는 5.2%였다. 전·월세 전환율은 전세보증금을 월세로 전환했을 때 적용하는 연 환산이율이다. 전·월세 전환율이 높으면 전셋값에 비해 월세가 높다는 것을 의미한다.

시가 공개한 전·월세 시장지표는 주택 매매 및 전·월세 신고 자료를 토대로 동일한 층과 면적에서 실제로 거래된 내용을 비교 분석해 산출됐다. 시는 이번 지표를 통해 ‘깜깜이 임대계약’을 막고 임차인의 권익을 높일 것으로 기대한다. 지표는 분기별로 업데이트해 공개할 계획이며, 활용도를 높이기 위한 민간 부동산 거래 플랫폼과 협약도 진행되고 있다.

유창수 시 주택정책실장은 “주택 거래 데이터를 다각적으로 분석해 전·월세 수요자가 필요한 경우 유용하게 사용할 수 있도록 주택임대시장 정보를 제공해 나가겠다”고 말했다.