부동산 시장 침체의 골이 깊어지고 있다. 기준금리 인상과 경기둔화 우려 등의 여파로 서울을 비롯한 수도권 주택 매매시장과 전세시장 모두 약세장이 계속되는 모양새다.
9일 한국부동산원에 따르면, 이번주 수도권 아파트값은 0.22% 내리며 10년 만에 최대 하락폭을 기록했다. 서울 아파트값도 0.15% 하락하며 9년 1개월 만에 가장 많이 떨어졌다. 서울 아파트값은 주간 기준으로는 5월 마지막째주 조사 이후 15주 연속 하락세를 이어가고 있다.
아파트 전셋값의 경우 서울은 0.25%, 수도권은 0.21% 각각 떨어졌다. 전국 기준으로도 이번주 아파트 전셋값은 0.16% 하락하며 낙폭이 확대됐다.
집값이 떨어지고 있지만, 집을 사는 사람은 훨씬 줄었다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1∼7월 서울 아파트 매매건수는 8561건으로, 전년 동기(3만513건) 대비 28.1%에 불과하다. 부동산원이 발표한 이번주 서울 아파트 매매수급지수는 80.9로, 18주 연속 하락세를 나타냈다. 매매수급지수가 기준선인 100보다 낮을수록 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많다는 것을 의미한다.
부동산 시장의 약세 원인은 크게 3가지로 구분할 수 있다는 게 전문가들의 분석이다.
첫째는 금리와 대출 규제 영향이다. 지난해 하반기 0%대에 불과했던 한국은행의 기준금리는 올해 들어 6차례나 인상을 거듭하며 2.5%까지 올랐다. 시중의 대출금리도 계속 올라 최근 시중은행의 주택담보대출금리 평균 금리는 연 5%대를 넘긴 상황이다. 대출이자 부담이 늘어나면서 집을 파려는 사람이 늘어난 반면, 실수요자들은 쉽게 매매 결정을 내릴 수 없게 됐다. 게다가 지난 7월부터 1억원 초과 대출자를 대상으로 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 40%가 적용되는 등 대출 규제가 꾸준히 강화되고 있다는 점도 집을 사기 어렵게 만드는 걸림돌이다.
둘째는 주택 공급물량이다. 당장 집을 살 필요가 없어진 만큼 수요는 줄어드는 가운데 공급은 크게 변화가 없다. 부동산원과 부동산R114이 공동으로 분석한 자료에 따르면, 내년 공동주택 입주예정 물량은 올해보다 약 6만4000가구 증가한 41만가구 수준이다. 2024년 상반기는 17만2000가구로 예상된다. 주택 공급의 선행지표인 인허가실적도 올해 1∼7월 모두 29만5855가구로, 전년 동기 대비 6.7% 늘어났다. 지역별 편차가 있긴 하지만, 전국적으로 주택공급은 조금씩 늘어날 것으로 예상된다.
셋째는 심리적 요인이 꼽힌다. 부동산원 기준 지난해 전국 집값 상승률은 9.93%로, 노무현정부 때인 2006년(11.58%) 이후 15년 만에 가장 높았다. 아파트 기준으로 하면 15%에 육박하고, 수도권 광역급행철도(GTX) 등 교통호재의 영향을 받은 수도권 일부 지역의 상승률은 30%를 넘겼다. “지금 집을 못 사면 영영 집을 못 산다”는 우려에 20·30대의 패닉바잉(공황매수)이 이어졌고, 영끌(영혼까지 끌어모음), 빚투(빚내서 투자) 등 신조어가 생겼을 정도다. 부동산 시장의 과열현상이 이어지면서 올해 들어서는 집값이 고점에 이르렀다는 인식이 널리 퍼졌다.
부동산 플랫폼 직방에 따르면, 집값 향방을 묻는 설문조사에서 ‘집값 하락’을 예상했던 응답자의 비율은 연초 조사 때는 43.4%에서 지난 7월에는 61.9%로 늘어났다. 집값이 하락할 것이란 전망이 대세가 되면, 주택 실수요자들은 자연스럽게 매매를 더 미루는 경향이 생긴다. 나중에 집값이 떨어진 뒤에 집을 사는 게 유리하다는 판단에서다. 이에 따라 주택시장의 거래절벽이 이어지게 되고, 일부 급매 위주로만 거래가 성사되면서 통계상 집값 하락세가 더 가파르게 진행될 가능성이 있다.
전문가들의 견해도 일치한다. 연말은 물론 최소 내년 1분기까지는 지금의 추세가 이어질 것이란 전망이 주를 이룬다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “금리인상과 대출 규제 등의 원인이 단기간에 해소되지 않는 것이 크다”면서 “주택 매매시장의 침체가 분양시장으로까지 확대되면서 당분간 부동산 시장 전반의 약세가 이어질 수밖에 없다”고 말했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원도 “추석 연휴 이후 주택시장에 달라질 만한 요인을 딱히 찾을 수 없다”고 했다.
다만 일각에서는 과거의 전례를 돌이켜볼 때 부동산 시장의 조정국면이 그리 길지 않을 것이란 반론도 나온다. 러시아·우크라이나 사태 등 국제정세와 미국 연방준비제도의 기준금리 결정 등 외부요인 변화에 따라 언제든 시장의 분위기가 달라질 수 있다는 것이다. 익명을 요구한 부동산 전문가는 “부동산원 기준(월간 종합주택)으로 하면 올해 1월보다 지난 7월 매매지수는 오히려 0.1 올랐는에 이는 올해 들어서도 대선 전까지는 집값이 상승세를 이어갔기 때문”이라며 “올해 한국 주식시장의 경우 코스피는 -10%, 코스닥은 -30%까지 조정됐고, 비트코인을 비롯한 암호화폐의 변동률을 훨씬 더 컸다”고 지적했다. 그러면서 “지금 시장에 영향을 미치고 있는 외부요인이 정상화될 때 가장 먼저 회복세에 접어드는 곳도 주식이나 암호화폐 시장 보다는 부동산이 될 가능성이 크다”고 주장했다.