집값 저점잡기는 ‘神의 영역’… 장·단기 계획 세워야

추석 이후 실수요자 매수 전략은

8월 수도권 매매가 하락폭 9년來 최대
금리 인상 등 당분간 하락세 큰 변수 없어

2012년 서울 집값 19개월 추락 뒤 반등
자금 마련 시점 정해 매매 계획 짜야
하락장선 매수 우위… 잔금지급 조정가능
청약 경쟁률 계속 낮아져… 관심단지 주목

부동산 시장이 내리막이다. 기준금리 인상과 경기 둔화 우려 등의 여파로 주택 매매 수요가 위축된 가운데 서울을 비롯한 수도권 아파트값 하락 폭이 커지며 매주 신기록을 세우고 있다.

서울 성동구 일대 아파트 단지 모습

15일 한국부동산원에 따르면, 지난달 전국 주택종합 매매가격은 0.29% 떨어지며 전월(-0.08%) 대비 하락 폭이 확대됐다. 서울은 -0.09%에서 -0.24%, 수도권은 -0.14%에서 -0.40%, 지방도 -0.01%에서 -0.18%로 모두 하락 폭이 커졌다. 수도권은 2013년 1월(-0.54%) 이후 월간 기준으로 9년7개월 만에 가장 많이 떨어졌다.

아파트 매매시장은 완전히 얼어붙었다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 매매 건수는 468건으로 집계됐다. 아직 등록 신고 기한(30일)이 남아 매매 건수가 소폭 늘어날 것으로 보이긴 하지만, 지난 2월(820건)의 역대 최저 기록을 갈아치울 가능성이 크다.

최근 부동산 시장이 약세를 보이는 것에는 금리와 대출 규제가 가장 큰 영향을 미쳤다. 올해 들어 한국은행의 기준금리가 6차례나 인상을 거듭했고, 시중의 대출금리도 꾸준히 올랐다. 시중은행의 변동금리 기준 주택담보대출 금리 최상단은 이미 6%대를 돌파했을 정도다. 지난 7월부터 1억원 초과 대출자를 대상으로 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 제한이 적용되는 등 대출 규제도 엄격해졌다. 집을 사고 싶어도 현금부자가 아니면 집을 사기 어려운 시점이 됐다.

미국의 경우 이달에도 3연속 ‘자이언트 스텝’(기준금리 0.75%포인트 인상) 가능성을 시사하는 등 금리 인상 기조가 이어지고 있다. 한국은행도 추가 금리 인상 필요성을 부인하지 않는다. 현재의 집값 하락 추세에 큰 변수가 없다는 것이다.

내 집 마련을 준비 중인 실수요자들의 고민도 깊어질 수밖에 없다. 집값이 향후에도 떨어질 것이라고 예상되면, 매매를 늦추고 임대차 시장에 머무는 경향이 강해진다. 그렇다고 주택 매수에 대한 준비를 하지 않고 있으면, 저점에서 타이밍을 놓칠 수 있다.

역대급 침체장으로 꼽혔던 2012년의 경우 부동산원 통계 기준 서울 아파트값은 6.55%, 수도권 아파트값은 5.77% 하락했다. 당시 서울 기준으로는 19개월, 수도권은 18개월 연속 집값이 떨어졌다. 하지만 아파트값이 하락세를 멈춘 뒤에는 꾸준히 상승세가 이어졌다. 아파트값이 하락하기 전인 2011년 10월 수준으로 회복되는 데 불과 1년이 걸리지 않았을 정도다.

전문가들은 부동산 시장의 저점을 찾는 데 시간을 투자하지 말고, 자신만의 장·단기 계획을 세워야 한다고 강조한다. 결혼이나 출산, 이직 등의 요소와 함께 대출을 감안해 주택 구매에 필요한 자금 마련이 가능한 시점을 설정한다. 부동산 침체기에는 매수자가 매매자보다 유리한 위치에서 계약 조건을 정할 수 있는 만큼 잔금 지급 시점 등도 유동적으로 조정할 수 있다는 장점이 있다.

청약시장의 경우 부동산 강세장일 때와 달리 가수요가 개입될 여지가 적어 상대적으로 실수요자들의 당첨 확률은 높아지는 효과가 있다. 원하는 시점과 입지에 아파트 청약 일정을 확인한 뒤 1∼2년 전부터 주변 지역에서 전세나 월세로 거주하는 것도 좋은 방법이다. 해당 아파트가 건설되는 시·군 등 당해지역의 1순위 청약요건을 채울 수 있고, 기존 주택을 매수하더라도 미리 주변 시세를 파악하고 매물을 둘러보기 편해서다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “금리 인상 등의 여파로 최근 분양시장의 청약 경쟁률도 계속 낮아지는 상황”이라며 “청약시장에서도 옥석 가리기가 진행되고 있는 만큼 좋은 입지에서 저렴한 분양가에 공급하는 단지는 여전히 주목할 필요가 있다”고 말했다.