천정부지로 뛰던 집값이 떨어지고 있으니 무주택자들로서는 반가울 법도 하다. 하지만 그리 단순한 문제가 아니다. 건설업이 국내총생산(GDP)에서 차지하는 비중이 15% 안팎으로 높다. 고용을 많이 창출하고 후방연쇄효과도 매우 큰 산업이다. 경제 성장과 일자리 창출 때문에 “빚 내서 집 사라”는 말이 정부 고위당국자 입에서 나왔던 것이다.
지금의 부동산 경기 침체는 시장의 수요와 공급 요인에 따른 결과가 아니다. 지난해 하반기부터 이어진 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 고금리 질주가 빚어낸 현상이다. 연준 수준을 따라잡느라 한국은행을 비롯해 각국 중앙은행이 금리를 연달아 올릴 수밖에 없었다.
고금리로 조마조마하던 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장에 김진태 강원도지사가 던진 돌멩이의 파급효과는 컸다. 레고랜드 테마파크 사업을 위한 2050억원 규모의 자산유동화기업어음(ABCP) 발행에 보증을 선 강원중도개발공사의 회생 신청 언급이었으나 시장은 디폴트(채무불이행) 선언으로 받아들였다. 신용 최고등급인 AAA급 채권마저 회수를 못할 수 있다는 불안감이 급속히 퍼져 나갔다. 시장에서 가장 흔한 AA-, BBB+ 채권에 역프리미엄이 붙고 금리가 치솟아 PF를 중개하는 중소 증권사들이 휘청거리게 된 것이다.
부동산시장에서 PF는 혈맥이나 다름없다. 물류창고를 짓든, 아파트단지를 짓든 토지 확보를 위해 단기 브리지론으로 자금을 조달하고 이후 본PF를 통해 사업을 추진한다. 증권사 PF팀이 차주들에게서 변동금리로 빌려와 사업자에게 고정금리로 대출하는 식으로 자금을 중개한다. 채권 금리가 급등하면서 역마진이 생기고 부도 위기에 내몰린 게 PF시장 위기의 본질이다. 다행히 정부의 지급 보증과 유동성 공급으로 PF 시장이 겉으로는 안정을 찾은 듯한 모습이다.
금융감독원이 PF 관련 성과보상 체계의 적정성을 들여다보겠다고 나섰다. 리스크 점검과 제도 개선을 통한 부실 예방에서 나아가 민간기업의 보상 체계까지 문제 삼은 것이다. 신발을 신은 채 발바닥을 긁는 격화소양(隔靴搔?) 격이다. 증권사 사장들만 뒤돌아서 웃고 있다고 한다. 가뜩이나 정부가 자유와 시장을 강조하면서 민간 기업에 지나치게 개입한다고 비판받는 상황이지 않나.