최근 전세계약과 관련해 사기나 이른바 ‘깡통 전세’가 사회적 문제가 되고 있다. 정부와 지방자치단체 등에서 전세피해지원센터 등을 개설해 도움을 주고 있지만, 이미 체결된 사인 간 전세계약에서 발생하는 문제는 제3자가 개입하더라도 근본적으로 해결하는 데에는 한계가 있다. 그런 탓에 피해가 발생하지 않도록 사전 대비하는 것이 중요하다.
전세계약은 주택을 담보로 임대인에게 전세금을 빌려주는 것과 같다. 따라서 돈을 빌리는 임대인이 전세금을 돌려줄 재산 능력이 있는지가 중요하다. 돈을 돌려줘야 할 이에게 재산 능력이 없다면 담보 처분 외에는 전세금을 돌려받을 방법이 없는 게 대부분인 탓이다. 따라서 전세계약을 포함해 돈을 빌려주는 입장에서는 돌려받을 가능성이 있는지 검토하는 것이 필수적이다. 이는 임대인의 신용도 확인과 동일한데, 개인이 이를 완벽하게 확인하는 것도 한계가 있고 전세계약 후 매매 등으로 임대인이 변경되는 일도 잦다.
그런 탓에 임차인의 입장에서 가장 좋은 대처 방법은 전세 보증금 반환 보증보험에 가입하는 것이고, 그것이 전세금을 반환받지 못할 위험을 회피하는 유일한 방법일 수도 있다. 보증보험은 전세계약 체결 후에만 가입할 수 있다. 따라서 전세계약 체결 전 보증보험에 가입할 수 있는지 확인해야 한다. 보증보험에 가입했더라도 실제 보증금을 반환받을 때까지 우선변제권을 유지해야 하므로 보험금을 받기 전 다른 곳으로 이사하거나 전입신고를 하지 않도록 유의해야 한다.
전세계약과 관련해 발생할 수 있는 피해에는 여러 가지가 있다. 먼저 계약 후 집주인이 변경될 수 있다. 집주인이 변경되면 전세계약의 임대인이 변경되면서 종전 임대인은 자신이 받았던 전세금 반환 의무를 포함해 어떠한 의무도 부담하지 않게 된다. 그러한 의무는 새로운 집주인에게 승계되지만, 전세금을 돌려줄 자력이 없다면 피해가 발생한다. 임차인 입장에서 전세계약 체결 후 변경된 새로운 집주인의 자력을 전세계약 당시에 파악할 방법은 없다. 판례는 이에 상당한 기간 내 전세계약을 해지하고 종전 집주인에게 전세금의 반환을 청구할 수 있도록 하고는 있지만, 일반적으로 보증금 승계를 조건으로 매매계약을 체결하는 사례가 많으므로 법적 절차 없이 원만하게 전세금을 수령하기는 쉽지 않을 가능성이 크다.
분양이나 매매 계약서에 기재된 대금과 실제 거래대금이 다를 수도 있다. 일종의 업 계약인 셈인데, 계약서에 기재된 금액을 담보 건물의 가치라고 믿고 전세계약을 체결하면 나중에 건물이 경매로 넘어가 예상보다 아주 낮은 가격으로 낙찰되어 피해를 볼 수 있다. 계약서에 기재된 돈과 실제 매매된 돈이 같은지 임차인 입장에서 확인할 방법은 사실상 없는 탓에 계약서 금액을 그대로 믿고 전세계약을 체결한다면 조심해야 한다.
세대별로 등기가 별도로 있는 다세대주택이 아니라 건물 전체가 하나의 등기로 되어 있는 다가구주택 전세계약은 각별한 주의가 필요하다. 그 전체에 근저당이 설정된 건물이 많을 뿐만 아니라 건물 전체의 전세금이 얼마인지도 확인해야 하는데 이러한 사실관계를 확인하기가 쉽지 않은 탓이다. 그리고 나중에 경매 상황에 놓이게 되면 소액 임차인과 근저당권자, 확정일자가 빠른 순서대로 배당을 받기 때문에 확정일자가 뒤에 있는 이는 때에 따라서는 순위에서 밀려 받지 못하게 될 수도 있다.
대리인이나 집주인으로 계약을 맺은 이가 실제로는 대리권이 없거나 집주인이 아닌 사례도 있다. 무엇보다 신분 확인을 철저히 해야 한다. 대리인이 월세 계약에 대한 대리권만 받았는데 전세계약을 하는 일도 있는 등 나중에 분쟁의 소지가 있으므로 사전에 집주인에게 계약 내용을 확인해야 한다. 실제 집주인이고 대리권이 있는 대리인이더라도 같은 주택을 이중, 삼중으로 계약하기도 한다. 이는 서류상으로는 확인할 방법이 없으므로 앞서 말한 전세금 보증 반환보험에 가입해야만 만 보호받을 수 있다.
신탁등기가 되어 있는 건물은 소유자가 신탁사이기 때문에 임대차 체결 권한도 원칙적으로 신탁사에 있다. 종전 소유자인 위탁자에게는 임대차 체결 권한이 없을 수도 있고, 그럴 권한이 있더라도 나중에 경·공매 시 신탁자나 우선 수익자 등 선순위 채권자에게 먼저 배당되어 세입자는 받지 못하게 될 수도 있다. 신탁된 부동산에는 신탁원부가 첨부되어 등기소에 보관되어 있고 이를 발급받을 수도 있지만, 신탁원부 확인 외에도 신탁사에 직접 정확한 사실관계를 먼저 확인한 뒤 전세계약을 체결해야 한다.
제도적으로 고려할 수 있는 방안으로는 첫째 소액 임차인의 범위를 폐지하고 일정 금액 이하의 보증금에 대해서는 우선변제권을 부여하는 것, 둘째 시세 대비 전세가 비율이 일정 수준 이상이면 전세계약 체결 전에 전세금 반환 보증보험 가입을 의무화하거나 전세금의 전부 또는 일부를 에스크로 형태로 예치하도록 하는 것, 셋째 전세계약 후 매매 등으로 임대인이 변경되면 그 사실 및 상당 기간 내 전세계약을 해지할 수 있음을 통지하고 통지 의무를 게을리하는 동안에는 전세금 반환 의무에 연대책임을 부담하도록 하는 것, 끝으로 경공매 시 공유자의 우선매수권과 같이 기존 임차인에게도 우선매수권을 부여하는 것 등을 생각해 볼 수 있다.
김경수 법무법인 바른 변호사 kyungsoo.kim@barunlaw.com