“적정 시세·선순위 채권 여부 확인… 전세가율 높으면 주의” [심층기획-전세시장 대혼란 닥친다]

(4회) 깡통전세·보증사고 예방법

“싼 것이 비지떡… 리스크 클수록 가격 ↓
등기부등본 통해 가등기·가압류 확인
보증금 반환 보증 가입 가능 여부 체크
임대차·전입 신고해 대항력도 갖춰야”

고금리 기조가 계속되는 가운데 경기 침체 우려가 확산하면서 움츠러든 부동산 경기가 좀처럼 풀리지 않고 있다. 서울 등 일부 지역을 제외하면 전국적으로 전셋값 하락세가 계속되고 있는 만큼 전세 세입자들의 꼼꼼한 사전 대비가 요구된다. 주택 매매시세가 기존 전세보증금보다 낮은 ‘깡통전세’가 발생하거나 역전세난에 새로운 세입자가 나타나지 않아 집주인이 제때 보증금을 돌려주지 못하는 보증사고의 위험성이 상존하고 있어서다.

1일 주택도시보증공사(HUG) 등에 따르면 올해 1∼4월 전세보증사고 금액은 1조830억원으로 1조원을 돌파했다. 지난해 발생한 전세보증사고 금액이 총 1조1726억원이라는 점을 고려하면 유례없이 빠른 속도로 보증사고가 늘어난 셈이다.

전문가들은 무엇보다 적정 시세와 등기부등본상 근저당권 등 선순위 권리관계를 꼼꼼히 챙겨야 한다고 조언했다. 김예림 변호사(법무법인 심목)는 “선순위 채권과 (임대인의) 미납 세금만 잘 체크하면 이제는 어느 정도 변제받을 수 있게 됐다”며 “다가구주택 같은 경우에는 먼저 들어와 있는 임차인이 얼마나 되는지 살펴봐야 한다”고 말했다. “나중에 혹시 전세보증금을 못 돌려받았을 때, 경매에 넘어가면 어느 정도 선에서 변제받을 수 있을지 파악할 수 있을 것”이라며 주택 시세와 선순위 채권 여부 확인에 대한 중요성을 강조했다.

지나치게 싼 가격의 전세 거래는 함정이 숨어 있을 수도 있다며 주의를 당부하는 목소리도 나온다. 김민규 대한변호사협회 전세피해자구조센터장은 “‘싼 것이 비지떡’이라는 말을 하고 싶다”며 “정보의 비대칭성 때문에 임차인은 약자일 수밖에 없다. 싸고 좋은 것을 찾다 보면 함정을 간과하기 쉽다”고 강조했다. 그러면서 “리스크가 클수록 가격이 내려간다”며 “사회초년생이나 (전세) 거래 경험이 없는 사람일수록 조금 비싸더라도 제값을 주고 계약하라고 말씀드리고 싶다”고 덧붙였다.

서진형 경인여대 교수는 “임차인들이 (전세주택의) 선순위 권리와 임차보증금을 합했을 때 집값의 60% 이하일 경우 임대차계약을 체결하는 주의의무를 기울이게 되면 깡통전세와 역전세를 방지할 수 있을 것”이라고 말했다.

국토교통부, 한국부동산원, 새로운 미래를 위한 청년 변호사 모임 등이 깡통전세·보증사고를 예방하기 위한 방안으로 제시한 내용을 질의응답 형식으로 정리했다.

전세사기 피해 지원을 위한 특별법 시행 첫날인 1일 서울시청 서소문 별관 내 전·월세 종합지원센터가 민원인으로 붐비고 있다. 연합뉴스

―전세계약 체결 전 유의해야 할 사항은.

“적정 시세와 선순위 권리관계 확인이 필요하다. 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 경우 주택 매매가격이 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있어 조심할 필요가 있다. 본인의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있기 때문에 등기부등본을 통해 가등기·가압류 등을 확인해야 한다. 다가구주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을 확인하면 된다. 전세보증금 반환 보증에 가입 가능한지도 확인하는 것이 좋다.”

―주변 주택시세를 확인하는 방법은.

“국토부 실거래가 공개시스템이나 ‘디스코’ 등 사설 주택시세 제공 애플리케이션(앱)·웹 서비스, 공인중개사를 통해 주변 주택시세를 확인할 수 있다. 주변 주택시세와 비교해 전세보증금이 비슷하거나 더 크다면 보증금을 돌려받기 어려운 깡통전세일 수 있으며, 소규모 자본으로 주택 소유권 취득이 가능하므로 임대인의 보증금 반환능력에 대해서 신뢰하기 어려울 수 있다.”

―계약체결 시 조심해야 할 사항은.

“임대인(대리인) 신분 및 공인중개사 정상 영업 여부 확인이 중요하다. 임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있다. 임대인의 신분증 또는 대리인의 경우 위임장·인감증명서 등을 통해 등기부등본상 임대인이 계약당사자인지 확인하고, 보증금을 입금할 때에도 임대인 명의의 계좌인지 확인 후 이체해야 한다. 주택임대차표준계약서를 사용하고, 계약 후 본인 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약을 명시할 필요가 있다. 국토부와 HUG가 출시한 ‘안심전세 앱(애플리케이션) 2.0’을 이용하면 악성 임대인 여부, 보증사고 이력, 보증가입 금지 여부와 함께 국세·지방세 체납 여부도 확인할 수 있다.”

―안심전세 앱에서 확인할 수 있는 내용은.

“주택의 시세 정보를 확인하는 것은 물론 임대인 정보 조회와 등기부등본 열람과 건축물대장 열람 등 전세계약에 필요한 업무를 원스톱으로 진행할 수 있다. 전세계약 전과 계약단계, 계약 이후까지 각 단계별 셀프 체크리스트도 제공한다.”

세종시의 한 주민센터에 국토교통부가 배포한 ‘주택 임대차 계약 신고’ 안내문이 붙어 있다. 연합뉴스

―계약체결 후 챙겨야 할 사항은.

“주택임대차 신고를 해야 한다. 부동산거래신고법 제6조의2에 따른 의무사항으로 계약체결 후 30일 이내에 계약내용을 주민센터에 방문해 신고하거나 부동산거래관리시스템에서 온라인 신고를 하면 된다. 임대차 신고 시 계약서를 첨부하면 확정일자가 자동부여돼 보증금 보호에 유리하다. 잔금 지급 시에는 계약체결 후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인해야 한다.”

―이외에 주의할 사항은.

“전입신고를 통해 대항력을 갖추는 것이 중요하다. 전입신고는 주민등록법 제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생한다. 전세보증금 반환보증에 가입하면 보증사고 발생 시 보증회사에서 보증금 반환을 대신해 책임진다. 재계약 직전이나 계약체결 이후에도 전세계약 전 확인했던 사항들을 꼼꼼히 살피고 등기내용에 변경이 있는지 확인해야 한다.”