1세대 1주택의 양도로 발생하는 소득에 대해선 비과세하고 있습니다. 예외적으로 1세대가 1주택을 양도하기 전 다른 주택을 대체 취득해 일시적 2주택이 됐어도 양도소득세를 내지 않습니다. 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 뒤 신규 주택을 취득하고, 취득한 날부터 3년 내 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보고 비과세하는 것입니다(소득세법 제89조, 소득세법 시행령 제155조 참조).
그리고 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득 및 양도 시기는 원칙적으로 해당 자산의 대금을 청산한 날로 하고 있습니다. 대금 청산일이 분명하면 소유권 변동의 외형적 절차인 이전등기가 이뤄지지 않았더라도 실제로 대금을 청산한 날이 취득 및 양도 시기가 됩니다. 여기서 ‘대금을 청산한 날’이라 함은 실제로 잔금을 지급해 사실상의 소유권을 취득하거나 양도한 시점을 말합니다(소득세법 제98조 참조).
소득세법 제98조의 위임을 받은 소득세법 시행령 제162조 제1항에 따르면 대금을 청산한 날이 분명하지 않거나 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 했다면 그 등기 등의 접수일(제1호, 제2호)이 취득 및 양도 시기가 됩니다. 완성 또는 확정되지 않은 자산을 양도 또는 취득함으로써 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 않았다면 그 목적물이 완성 또는 확정된 날(제8호)이 양도 또는 취득 시기가 됩니다.
이번에 소개할 사건은 분양계약에 따른 신규 주택의 취득 시기를 소득세법상 언제로 볼 것인지가 쟁점이 됐습니다.
원고는 종전 주택을 보유하던 중 2014년 2월26일 신규 주택 분양계약을 체결하고 중도금은 공급자의 연대보증 아래 대출을 받아 지급했습니다. 2016년 11월22일 잔금을 지급한 뒤 같은해 12월7일 중도금 대출금을 상환한 뒤 입주증을 수령해 신규 주택에 입주하고 소유권 이전등기를 마쳤습니다.
한편 원고는 2019년 10월5일 종전 주택을 매도하고 2019년 12월5일 제3자에게 소유권 이전등기를 마쳐주었는데, 과세관청은 “신규 주택의 대금 청산일이 2016년 11월22일이라는 전제 아래 원고가 신규 주택을 사용 승인일인 2016년 11월30일 취득함으로써 그때부터 3년이 지나간 뒤 종전 주택을 양도하였다고 보아 1세대 1주택 비과세 감면 대상에 해당하지 않는다”고 보고 양도소득세 경정 거부처분을 한 사안입니다.
서울고법은 “원고가 실제로 잔금을 최종적으로 지급한 날짜가 2016년 11월22일임에도 중도금 대출금을 상환함으로써 인적 담보가 해소된 때인 2016년 12월7일을 대금 청산일로 보고 1세대 1주택의 특례가 적용된다”고 보았습니다(2022. 12. 8. 선고 2022누47294 판결 참조).
대출 확약서 및 입주 안내문에 따르면 원고는 중도금 대출금을 상환하지 않아 공급자의 인적 담보를 해소하지 않으면 신규 주택에 입주하거나 소유권 이전등기를 마칠 수 없었습니다. 따라서 잔금 지급만으로 대금이 청산되었다고 보는 것은 분양계약의 실질이나 공급자 및 수분양자의 의사와 동떨어진 것이라고 판단했습니다.
또한 이 사건에서 신규 주택의 취득 시기를 중도금 대출금 상환에 따른 인적 담보 해소일로 보더라도, 납세자의 자의를 배제하고 과세의 공평을 기하기 위한 소득세법 제98조와 소득세법 시행령 제162조 제1항의 입법 취지가 없어진다고 보기 어렵다고 보았습니다.
따라서 원고가 이 사건 중도금 대출금을 상환해 인적 담보를 해소한 2016년 12월7일 대금을 청산함으로써 신규 주택을 취득했다고 봄이 타당합니다. 그때부터 3년 내 종전 주택을 양도한 이상 1세대 1주택 특례가 적용돼 양도소득세 비과세 대상에 해당한다고 판단한 것입니다.
김지은 법무법인 바른 변호사 jieun.kim@barunlaw.com