유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유해야 하고, 채무자(소유자)의 승낙 없이 유치물을 대여할 수 없습니다. 만약 유치권자가 채무자의 승낙 없이 유치물을 대여하면 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다.(민법 제324조)
유치권은 자신의 비용과 노력을 들인 물건을 유치권자가 점유하고 있다면 그 피담보채권의 변제 시까지 인도를 거절할 수 있도록 함이 ‘공평의 원칙’에 부합한다는 취지에서 인정되는 권리입니다.
대신 유치권자는 유치물에 대해 선량한 관리자의 주의 의무를 부담하도록 했습니다.
유치권 소멸 청구는 유치권자의 선량한 관리자의 주의 의무 위반에 대한 제재로서, 채무자 또는 유치물의 소유자를 보호하기 위한 규정입니다(대법원 2022. 6. 16. 선고 2018다301350 판결).
유치권자인 피고가 2007년 10월∼2012년 2월 유치물인 부동산을 당시 소유자의 승낙을 받지 않고 무단 임대했던 적이 있습니다. 그로부터 6년 후인 2018년 5월 이 부동산의 소유권을 취득한 원고가 위 무단 임대를 이유로 유치권 소멸 청구권을 행사한 사건이 있었습니다.
이 사건의 제1심과 제2심은 원고의 유치권 소멸 청구권이 인정되지 않는다고 판단했습니다. 피고가 유치물인 부동산을 임대한 것은 2007년 10월∼2012년 2월이므로 그 이후인 2018년 5월 이 부동산의 소유권을 취득한 원고에게는 위 무단 임대를 이유로 하는 유치권 소멸 청구권이 없다고 판단했습니다.
그러나 대법원의 판단은 달랐습니다.
대법원은 “민법 제324조에서 정한 유치권 소멸 청구는 유치권자의 선량한 관리자의 주의 의무 위반에 대한 제재로서 채무자 또는 유치물의 소유자를 보호하기 위한 규정이므로, 특별한 사정이 없는 한 민법 제324조 제2항을 위반한 임대행위가 있은 뒤에 유치물의 소유권을 취득한 제3자도 유치권 소멸 청구를 할 수 있다”고 판단하고, 원심판결을 파기환송했습니다.(2023. 8. 31. 선고 2019다295278 판결).
유치권 소멸 청구권의 취지에 비추어 보면 청구를 인정하는 것이 공평·타당하다고 본 것으로 이해됩니다. 유치권자의 무단 임대행위 후 새 소유자가 소유권을 취득했더라도 유치권자의 ‘선관 주의 의무’ 위반행위에 대해 제재할 필요성이 여전히 있고, 위반행위로 인한 유치물 가치 훼손 등으로부터 소유자를 보호할 필요성이 있기 때문입니다.
이번 대법원 판결로 유치권자의 무단 임대행위가 종료한 뒤 소유권을 취득한 이도 유치권 소멸 청구권을 행사할 수 있다는 점이 명백해졌습니다.
법무법인 바른 건설부동산그룹 김추 변호사 chu.kim@barunlaw.com