최근 국내 중견 건설사 부도설이 퍼지면서 다시 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실화 우려가 커지고 있다. 부동산 PF 대출 연체율은 빠른 속도로 증가하고 있다. 2021년 말 0.37%에 불과했던 금융권 부동산 PF 대출 연체율은 한국은행의 기준금리 인상과 함께 2년도 안 되는 기간 사이 6배 이상 불어나 올해 9월 말 기준 2.42%가 됐다.
지난해 부동산 가격이 크게 하락하자 금융 당국은 PF 대주단(대출을 해 준 금융사 단체) 협약을 통해 대출 만기를 연장해 주는 방식으로 대응했다. 고금리 기간이 끝나고, 부동산 시장에서 수요가 회복될 때까지 시간을 벌기 위해서였다. 그러나 예상과 달리 물가상승률이 하락하는 속도가 늦어져 고금리 기간이 길어졌고, 부동산 시장의 수요 회복 시점도 늦춰지고 있다. 그 결과로 만기가 연장된 부동산 PF 대출 잔액만 늘어나고 말았다. 2021년 말 112조9000억원이었던 금융권 부동산 PF 대출 잔액은 올해 9월 말 기준 134조3000억원으로 증가했다.
부동산 PF 대출 부실화가 우려되는 이유는 실물 부문에 미치는 영향이 크기 때문이다. 부동산 PF 대출은 금융사들이 부동산 개발 계획의 미래 사업성을 평가해 시행사에 돈을 빌려주고 사업이 진행되면서 얻는 수익금으로 원금과 이자를 회수하는 구조다. 부동산 PF 대출은 시행사의 신용이나 토지 등 자산을 담보로 대출이 실행되지 않고, 미래 수익성을 담보로 대출이 실행되기 때문에 위험이 커 이자율이 높다. 그러므로 이자율을 낮추기 위해 시공사인 건설사가 시행사의 PF 대출에 대해 연대보증과 유사한 신용보강을 하게 된다. 만약 시행사가 부도가 나면 신용보강을 한 시공사가 시행사의 PF 대출 상환 의무를 지게 된다. 연이은 시행사의 부도로 이런 채무(우발채무)가 쌓이게 되면 결국 건설사도 도산하게 된다. 생산 방식이 상대적으로 노동집약적인 건설산업의 특성상 건설사들이 도산하면 실업이 큰 폭으로 증가해 경제에 타격이 크다. 한국기업평가에 따르면 건설사들의 PF 대출 우발채무는 올해 8월 말 기준 22조8000억원으로 작년 6월 말 18조원보다 약 27% 증가했다. 또한, 올해 들어 3년 만에 가장 많은 숫자인 19곳의 건설사가 부도가 났다.