[기고] 소규모 주택정비사업에서 공공의 역할

올해 초 정부는 ‘국민이 바라는 주택’을 주제로 민생토론회를 개최하고 주택 공급 대책을 발표했다. 주택시장 안정을 위해 주거 수요가 많은 도심에 신규 주택을 충분히 공급하겠다는 것이 주요 골자이다. 도심은 직주 근접성이 뛰어나고 풍부한 생활 인프라도 갖추고 있으나 가용 부지 확보가 어려워 주택 공급 확대를 위해서는 정비사업 활성화가 필수적이다. 앞으로 법령 개정을 통해 재개발·재건축 등 대규모 정비사업과 가로주택 정비사업 등 소규모 정비사업에 대한 규제를 완화할 계획이다.

소규모 정비사업의 경우 노후도 요건을 완화하여 사업 대상지를 확대하고 조합 설립 주민 동의율 완화 및 통합심의 대상 확대 등을 통해 사업 기간을 단축할 계획이다. 또한 용적률 완화 인센티브를 적용받는 경우 현행 일정 비율 이상의 임대주택 건설 외에 기반 시설 설치 등으로 기부채납 방식을 다양화하여 사업 여건에 맞게 지원할 계획이다. 이번 대책을 통해 신축·노후 주택이 혼재되어 대규모 재개발사업 추진이 어려운 노후 저층 주거지의 주택 정비와 함께 고질적인 주차난, 부족한 기반 시설 등 주거 문제를 해소하고, 침수 우려가 있는 반지하 주택에 대한 정비도 촉진될 것으로 기대된다.

권혁삼 한국토지주택공사(LH) 토지주택연구원 주택연구단장

소규모 정비사업은 대규모 정비사업과 달리 정비계획 수립과 정비구역 지정 절차가 생략되어 주민들 스스로 조합 등을 구성해 속도감 있게 사업을 추진할 수 있는 주민 주도의 주택 정비 수단이다. 특히 소규모로 개발하는 만큼 기존 주민들의 경제 수준이나 주거 요구를 반영한 저렴한 주택 건설이 가능하다. 그러나 단독·다세대 주택이 밀집한 저층 주거지는 저소득층 거주 비율이 높아 주민들 스스로 주택을 정비하는 데 많은 한계가 있어 공공의 다각적 지원이 요구된다. 이러한 측면에서 공공의 역할 세 가지를 제안한다.

첫째, 공공 지원 플랫폼을 구축해야 한다. 주민들은 정비사업에 대한 전문 지식과 시행 역량이 부족해 주요 의사결정 과정에서 시공자에 좌우돼 권리와 이익이 침해되고 주민 간 갈등을 초래하는 등 공신력과 전문성을 갖춘 공공의 지원이 요구된다. 따라서 법률에 규정된 정비 지원 기구의 역할을 강화해 토지 주택 정보 구축, 사업 컨설팅 제공 등 지속 가능한 공공 지원 체계를 구축하고, 사업성 부족 등으로 주민 자력의 사업 추진이 어려운 지역은 공공이 적극적으로 개입해야 한다.

둘째, 생활 인프라 확충과 연계해야 한다. 그간 아파트 위주의 주택정책에서 소외된 저층 주거지는 생활 인프라가 부족하여 지역 사회에 필요한 공용 주차장, 돌봄 시설, 문화 시설 등을 확충해야 한다. 도로 등 기반 시설은 사업 시행자 설치를 원칙으로 하되, 공공에서 국·공유지, 미집행 도시계획시설 활용, 도시계획시설의 결정 등을 통해 선제적으로 생활 인프라 확충을 병행함으로써 민간의 사업 활성화 기반을 조성해야 한다.

셋째, 도심형 주택 유형을 개발해야 한다. 1980년대 중반 도심 주택난 해소를 위해 대량 공급된 다세대·다가구 주택이 노후화해 정비가 시급하나 기존 밀도가 높고 필지 규모가 협소해 정비가 어렵다. 따라서 필지 단위 주택과 대단위 아파트의 중간적 규모로서 기존 주민의 재정착이 가능한 새로운 주택 유형이 필요하다. 소규모 정비사업을 통해 도심에서 요구되는 개발 밀도를 달성하면서 기존 가로 체계와 커뮤니티에 대응하는 중층·고밀의 도심형 공동주택 모델을 개발하고, 제도 개선 등을 통해 확산해야 한다.