부동산시장 4월 위기설이 확산하고 있다. 건설사 부도는 새해 들어 벌써 5건, 폐업도 두 달 새 565건에 달하고 있고, 증권사 중심으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 뚜렷해지고 있다. 건설산업연구원에 따르면, 2023년 12월 말 기준 PF 부실위험은 70조원에 달한다. 증권사 부동산PF 부실에 대한 우려가 계속되고 있으며 해외투자 부동산 실적 악화와 겹쳐 5대 금융그룹 부동산자산 익스포저가 20조원에 달하고 있다.
4월 위기설은 총선이 4월에 있다는 것을 떠올리게 하고, 언뜻 정치적 음모론처럼 얘기되지만 실상은 2023년 감사보고서 제출기한이 4월15일이어서 나오는 이야기이다. 이때 2023년 실적이 좋지 않은 기업들은 법정관리를 신청하게 될 것이다.
정수연 제주대 교수·경제학
수익성이 떨어지고 비용을 회수하지 못해 정리되는 기업들은 가슴 아프지만 경제의 한 단면이다. 자본주의는 그 속성상 호황과 불황을 반복하고, 불황기에는 부실기업들이 스스로 도태되어 보다 강한 기업들만 살아남는다.
이때 과도한 정책적 개입은 자칫 시장을 왜곡하게 되므로, 부실기업에 대한 무조건적인 정책지원은 피하는 것이 바람직하다. 다만 골이 지나치게 깊으면 경제가 파국에 이를 수 있으므로 적절한 개입이 필요한데 바로 이때 ‘경착륙을 피하고 연착륙을 유도하는 정책가의 능력’이 요구된다고 하겠다.
정부가 하지 말아야 할 일은 공적자금을 풀어 하늘에서 공짜 만나가 내리는 듯한 환상을 좀비기업들에 심어주는 것이다. 도덕적 해이를 유발하는 공적자금 풀기로 좀비기업들을 구제하는 것은 지양해야 한다. 정부는 시장이 시장원리로 돌아가게 하되 불황의 깊은 골이 파국으로 이어지지 않도록, 즉 경제라는 비행기의 부드러운 착륙이 가능하도록 유도하는 것으로 그 역할을 제한해야 한다.
다행히 2023년 국토교통부는 PF 부실을 막기 위해 나름의 대비책을 세워왔고 그 결과 레고랜드사태 이후 촉발되었던 위기는 한고비를 넘었다. 가장 중요한 대비책은 시장을 상시 모니터링 하는 것이다. 실제로 2013년까지 한시적으로 도입되었던 ‘민관합동 건설투자사업 분쟁조정위원회’가 2023년부터 민관합동 건설투자사업 정상화를 위한 조정위원회’라는 명칭으로 재가동되었다. 모니터링을 위해 상시가동되는 이런 위원회는 민간과 관이 합동으로 운영하기 때문에 부동산경기 경착륙의 위험이 통계로 가시화하기 전에 그 위험을 포착할 수 있다는 장점이 있다. 이 위원회의 재가동은 경착륙 위험에 대한 전 사회적 경고가 정책에 반영된 결과이며 즉시 대응이 시의적절했다고 하겠다.
다만 아쉬운 것은 PF가 2024년 부동산위기설의 진원지이며 동시에 과거 글로벌금융위기에도 마찬가지로 위기의 근원이었음에도 불구하고, PF의 관리주체가 단일화되어 있지 않아 효율적인 관리가 어렵다는 것이다. 관련 법들도 건축법, 주택법, 도시개발법으로 산발적으로 흩어져 있고 관련 규제는 국토교통부 업무이지만, 인허가는 지방자치단체가 한다. 여기에 덧붙여 금융조달은 은행권을 거치기 때문에 금융감독원과 금융위원회가 관여하고 있어 신속한 위기대응이나 통합관리가 불가능한 상황이다.
전국적으로 PF가 발생하는 곳이 얼마나 되고, 어느 지역인지 파악하는 것은 통합관리시스템의 기본이라 할 것인데, 국토교통부가 개발사업 전체 프로세스의 첫단계에 있는 만큼 이 통합시스템을 디자인하는 데 주도적으로 나서는 것이 필요하다.
시장을 관찰하는 행위를 모니터링이라 하는데, 그 효율적인 모니터링을 위해 통합시스템을 도입하여 제도화하는 것은 정부가 할 수 있는 가장 근원적인 역할이다. 따라서 부동산시장 4월 위기설에 대응하는 정부의 가장 바람직한 자세는 PF의 위험을 근본적으로 헤징하고자 시스템을 정비하는 것이다.
부동산경기변동은 사계절처럼 호황과 불황이 뜨거운 여름과 냉랭한 겨울처럼 끝없이 반복된다. 경기변동의 산을 높이거나 골을 더 깊게 만들지 않도록 정책가는 늘 주의해야 하는데, 2024년이 그러한 주의력이 특히나 더 요구된다 할 것이다.