제주 민간특례 아파트 고분양가 도마에

‘중부공원 아파트’ 평당 2437만원
市·시행사, 당초 1500만원에 협약
공사비 등 급증에 사업비 2400억↑
오등봉 도시공원 사업에도 영향
“분양가 상한제 도입 필요” 지적

제주 지역 아파트 미분양이 속출하는 가운데 제주시가 공동사업자인 도시공원 민간 특례사업 아파트가 고분양가 논란에 휩싸였다.

21일 제주시에 따르면 728세대 규모의 중부공원 아파트 분양가는 3.3㎡당 2437만원에 책정됐다.

민간특례사업 시행자인 제일건설 특수목적법인 제주중부공원개발이 2020년 제주시와 협약한 분양가는 3.3㎡당 1500만원이었다. 이후 원자재값, 인건비 등 공사비, 금융비용, 토지보상비(860억원) 등이 크게 상승하며 중부공원개발과 시는 지난달 협의를 통해 총사업비를 3600억원에서 6000억원가량으로 늘었고, 최종 분양가를 평당 930만원가량 인상한 2437만원으로 확정했다.

시는 100억원 규모의 가족어울림센터를 취소하고 사업자 수익률을 7%에서 4.3%로 낮추는 등 최대한 분양가를 억제했다고 설명했다. 지난해 제주지역 민간아파트의 연 평균 분양가 3.3㎡당 2574만원보다 낮게 책정하고 수익률도 낮췄다는 것이다.

하지만 제주시 연동 한 아파트가 지난해 제주에선 처음으로 3.3㎡당 3000만원이 넘는 분양가를 책정하면서 평균가가 치솟았다. 이 아파트는 분양이 거의 이뤄지지 않았다. 중부공원 아파트 분양가는 오등봉공원 도시공원 민간 특례사업에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 호반건설 컨소시엄으로 구성된 사업자 측은 부동산 가격과 공사비가 오르면서 총사업비를 1조4000억원으로 추정하고 있다. 당초 총비용은 8262억원이다. 토지보상비도 2400억원으로 두 배 가까이 올랐다.

협상 과정에서 분양가를 줄일 방안으로는 △건설단가(아파트) △공원사업비 △사업자 수익률 등 조정안이 제시되고 있다. 실제 중부공원 민간 특례사업의 경우 공원시설 사업비를 줄이고 수익률 인하를 사업자 측이 수용하면서 합의에 이른 바 있다. 오등봉공원 또한 총면적 76만2298㎡ 가운데 87.6%인 66만7218㎡에 음악당과 아트센터·한라도서관 리모델링 등 계획된 공원시설 역시 조정될 가능성이 있다.

사업자 측은 공원 사업비를 줄이지 못하면 3.3㎡당 분양가가 3000만원에 육박할 수도 있다고 보고 있다. 중부공원처럼 공원시설 사업비를 줄이고 수익률을 낮추더라도 2500만∼2600만원 선에 책정될 가능성이 높다.

제주도의회 환경도시위원회 강경문 의원은 “도시공원 민간특례 사업 아파트 분양가가 과도하게 상승하고 있어 ‘분양가 상한제’ 도입이 절실하다”고 지적했다. 김형도 제주시 도시건설국장은 “오등봉공원도 중부공원과 같이 조정이 필요하다. 내부적으로 검토해서 조정할 계획”이라고 말했다.

오영훈 제주지사는 최근 출입기자단과 차담회에서 “지역 부동산의 가장 큰 문제는 미분양”이라며 “주요 원인은 고분양가에 있다고 본다. 우선은 민간 주택 분양가가 안정적으로 자리 잡아야 할 필요가 있다. 이것이 전체 부동산 경기를 일정 부분 제어할 수 있을 것”이라고 말했다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 12월 기준 제주 민간 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 2574만원으로 전국 평균(1736만원)보다 48% 높았다. 전국 지자체 중에는 서울(3.3㎡당 3495만원)에 이어 제주가 두 번째로 아파트 분양가가 높다. 하지만 지난해 12월 기준 제주 전체 미분양 주택은 2499채에 달했다.