18일 정부는 제7차 부동산관계장관회의를 열고 주택 공급확대, 가계부채 하향 안정화에 나서겠다고 밝혔다.
하지만 서울 아파트값이 16주 연속 상승하면서 집값이 이미 어느 정도 상승한 뒤에 발표된 ‘뒷북’ 대책이란 지적이다.
그나마 이번에 나온 대책도 집값을 안정화하기엔 역부족이라는 평가가 많다. 부동산시장 불안에 제대로 된 ‘공급 시그널’을 보내지 않았기 때문이다.
서울 아파트 매매시장이 회복세를 보이면서 매매가격 상승 폭도 계속 커지고 있다. 서울 전셋값은 61주째 상승세를 이어간 가운데 오름폭은 다소 줄었다.
한국부동산원이 이날 발표한 '7월 셋째 주(15일 기준) 주간 아파트가격 동향'에 따르면, 이번 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.28% 오르면서 지난주(0.24%)에 비해 상승 폭이 커졌다.
지난 2018년 9월 둘째 주(0.45%) 이후 약 5년 10개월 만에 가장 큰 상승 폭이다.
수도권(0.12%→0.13%) 역시 상승 폭이 다소 커진 반면, 지방(-0.03%→-0.04%)은 하락 폭이 커지면서 전국 기준 상승률은 0.05%를 기록했다.
서울 아파트 매매가는 3월 넷째 주 0.01% 오른 것을 시작으로 16주 연속 오름과 동시에 상승 폭을 점점 키우고 있다.
부동산원은 "동남권(강남·서초·송파·강동구)을 중심으로 빠른 속도로 매물이 소진되고 상승 거래가 발생하고 있다"면서 "일부 단지는 신고가를 갱신하는 등 거래 분위기가 회복되면서 인근지역의 상승 기대심리도 높아지고 있다"고 전했다.
정부는 3기 신도시 분양과 입주가 2027년 이후 본격화하면 주택시장을 안정시키는 효과가 나타날 것으로 기대한다. 실제 3기 신도시 등 공공택지 분양 물량은 올해부터 2029년까지 23만6000가구로 상당한 수준이다.
그러나 2026년까지 공급 공백이 발생할 수 있는 데다, 빠른 기간 내 주택을 공급할 수 있는 빌라·오피스텔 등 비(非)아파트 물량 확대 방안은 뚜렷하지 않아 시장의 불안 심리를 가라앉히기는 부족하다는 평가가 나온다.
정부는 이날 열린 부동산 관계장관회의를 통해 최근 부동산 시장 상황에 대해 "시장 전반적인 과열 움직임으로 보기는 어렵다"는 판단을 내놓았다.
현재 주택시장에는 상·하방 요인이 동시에 존재하기에 아직 '추세 상승'이라고 보기는 어렵다는 점도 재차 밝혔다.
금리 인하 기대가 높아지면서 유동성이 늘고, 공급 부족 우려 확대로 매수 심리가 살아난 점은 집값을 밀어 올릴 수 있는 요인이지만, 정부의 가계부채 관리 의지가 확고한 데다 주택담보대출 금리가 과거 주택시장 과열기 대비 월등히 높은 수준이라 자금 조달 부담이 여전히 크다는 논리다.
갭투자가 늘고 지방에서 서울 아파트 원정 투자가 증가하는 등 이미 시장이 과열됐다는 의견에 대해서는, 올해 5월 기준 갭투자 비율이 예년보다 크게 낮은 상황이라고 설명했다.
자금조달계획서로 분석한 갭투자 비율은 2021년 말 60.1%, 2022년 말 57.9%에서 작년 말은 38.9%, 올해 5월 37%로 줄었다.
서울 아파트 매수자 중 서울 외 지역 거주민의 비율은 20%로 작년 말 23.0%보다 낮아졌다.
정부는 "청년·서민·실수요자에게는 정책금융을 차질 없이 지원하되 과도한 유동성이 유입되지 않도록 시장 상황을 예의주시할 계획"이라고 밝혔다.
작년부터 주택공급 부족 문제가 불거질 때마다 정부가 꺼내는 '전가의 보도'는 3기 신도시다.
정부는 이날도 3기 신도시 5개 지구에서 7만7천가구, 수도권 중소택지 60여개 지구에서 15만9000가구 등 올해부터 2029년까지 모두 23만6000가구가 분양될 예정이라고 강조했다.
면적 330만㎡ 이상인 3기 신도시 5개 지구는 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장이다. 면적 330만㎡ 미만 중소택지에는 구리갈매역세권, 안산장상 등이 포함된다.
2029년까지 3기 신도시 5개 지구의 입주 물량은 4만1000가구, 수도권 중소택지 입주 물량은 20만1000가구로 총 24만2000가구다.
관건은 3기 신도시 공급이 정부가 밝힌 대로 적기에 이뤄질 수 있는지 여부다.
업계 한 관계자는 "무주택자의 공급 불안 심리를 진정시키기 위해 정부가 공급 확대 신호를 시장에 보낸 것은 긍정적으로 평가한다"면서도 "목표 달성을 위한 실행력이 중요할 것"이라고 말했다.
이미 군포대야미 등 3기 신도시 사전청약 일부 단지에서 본청약이 3년 이상 밀리는 등 당초 계획보다 일정이 늦어지는 곳이 나타나고 있다.
정부는 "사전청약 단지 일부에서 문화재, 보호종 발견 등으로 본청약이 지연됐으나 보상 절차가 대부분 완료됐다"며 "3기 신도시 전체 일정은 정상 추진되도록 지원 중"이라고 밝혔다.
국토부는 올해와 내년 서울 아파트 입주 물량과 추후 분양으로 이어지는 착공 물량이 부족하지 않다고 강조하지만, 2026년 이후 공급 부족이 현실화할 수 있다는 점은 여전히 문제다.
정부는 올해 1∼5월 수도권 아파트 착공(5만7000가구)이 작년 같은 기간보다 63% 증가했다고 강조했다.
그러나 비교 대상으로 삼은 지난해 서울 아파트 착공 실적이 2022년의 절반 수준으로 급감한 수치라는 점에서 올해 착공은 여전히 저조한 수준이라는 게 업계의 시각이다.
한 전문가는 "정부가 지금 내놓는 공급 대책에 따른 입주 물량 증가 효과는 2027년 혹은 2028년부터 나올 텐데, 착공 실적 등을 보면 2026년부터 공급 부족이 문제가 될 것"이라고 예상했다.
이번 대책에서 수도권 주택 시장 불안의 또 다른 원인인 고분양가 안정책이 빠진 점은 아쉬운 부분이라는 목소리도 있었다.