서울을 비롯한 수도권 집값 상승세가 이어지는 가운데 금융당국이 수도권 대출 문턱을 더욱 높이기로 했다. 다음달 시행되는 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에서 수도권의 가산 금리를 기존 0.75%포인트에서 1.2%포인트로 올리기로 한 것이다.
금융위원회는 20일 은행회관에서 열린 은행권 간담회에서 이 같은 내용이 담긴 스트레스 DSR 규제 방향을 설명하고, 은행권의 협조를 당부했다.
DSR이란 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 뜻한다. 연간 갚아야 할 원리금(원금+이자)을 연간 소득으로 나눠 계산하는데, 현재 은행 대출은 40%, 비은행은 50%까지 제한하고 있다.
스트레스 DSR이란 미래의 금리 위험을 반영해 DSR 한도를 산정할 때 가산금리를 부과하는 제도다. 실제 대출자가 내는 금리가 올라가는 것은 아니지만, DSR 산정 때 더 높은 금리를 계산하기 때문에 대출한도가 줄어들게 되는 식이다. 부동산 커뮤니티에서는 “대출 받을 때 스트레스를 받게 해서 스트레스 DSR”이라는 농담이 유행할 정도다.
올해 2월 적용된 1단계 스트레스 DSR 규제는 은행권 주택담보대출에 가산 금리 0.38%포인트가 적용됐고, 다음달 시행되는 2단계 스트레스 DSR 규제는 0.75%가 가산된다. 다만 수도권 주담대에 한해서는 0.75%포인트 대신 1.2%포인트를 적용하겠다는 것이다.
최근 가계대출 증가세를 주도하는 수도권 주담대를 더욱 강하게 조여보겠다는 의지가 반영된 조치다.
금융위원회의 시뮬레이션에 따르면 연봉 5000만원을 받는 차주가 30년 만기, 금리 4.5%의 변동금리로 수도권에서 대출을 받는다고 가정할 때 DSR 40% 한도를 적용해 3억2900만원까지 대출을 받을 수 있다.
1단계 스트레스 DSR 도입 때는 한도가 3억1500만원으로 줄고, 다음달부터는 2억8700만원으로 더 깎이게 된다. 올초와 비교하면 4200만원이나 한도가 줄어든 것이다.
비수도권의 경우 2700만원 줄어든 3억200만원까지 대출받을 수 있다. 이는 변동금리로 계산한 수치로, 주기형 고정금리나 혼합형(고정+변동금리)을 택할 때보다는 한도가 덜 줄어든다.
여기에 더해 다음달부터는 은행권 주담대뿐 아니라 은행권 신용대출과 2금융권 주담대에도 스트레스 DSR이 적용된다. 따라서 대출자 입장에서 체감하는 대출 한도 축소 폭은 훨씬 클 것이란 분석이 나온다.
부동산 업계는 연이은 대출 규제 강화가 서민, 실수요자의 내 집 마련 기회를 박탈한다고 반발하고 있다. 서울과 수도권 인기 지역 주택공급은 줄고 공사비는 뛰는 상황에서 현금 부자만 상급지 아파트로 갈아탈 수 있어 부동산 양극화가 한층 심화할 수 있다는 것이다.
금융위는 실수요자들의 불편은 제한적일 것이라고 설명했다. 한도까지 거의 대출을 받은 DSR 37∼40% 수준의 차주는 추가 대출이 어렵지만, 나머지는 대출 별다른 영향이 없을 것이란 이유에서다. 최근 비중이 늘어난 고정금리 주담대는 스트레스 금리의 30~60%만 반영된다는 점도 강조했다.
금융위는 오는 31일까지 주택매매계약을 체결한 차주 등에 대해서는 기존 규정(1단계 스트레스 DSR 기준)을 적용하는 등 경과 조치를 둘 계획이다.