금융당국이 15일 발표한 대출수요 관리 방안은 대출을 활용한 고가주택 및 '상급지 갈아타기' 수요를 억누르는 데 초점을 맞춘 것으로 풀이된다.
기존 6억원으로 일률 제한했던 주택담보대출(주담대) 한도를 주택가격에 따라 차등화하고 15억∼25억원 구간에는 4억원, 25억원 초과 구간에는 2억원으로 한도를 설정했다.
전세대출 총부채원리금상환비율(DSR) 도입, 스트레스 금리 하한 상향 조정, 주담대 위험가중치 상향 조기 시행 등 각종 수요 억제책을 총동원했다.
◇ 강력 대책에 상승세 단기 둔화할 듯…가격 왜곡 등 부작용 우려도
이번 대출 규제도 '단기 약발'은 먹힐 수 있다는 평가다.
주담대 한도 추가 축소, 1주택자 전세대출 DSR 적용, 스트레스 금리 상향 조정, 은행권 주담대 RW 조정 조기 시행 등 강력한 수요 억제 대책이 망라된 만큼 6·27 대책 직후처럼 시장 거래가 줄고 가격 상승세도 둔화할 수 있어서다.
이효섭 자본시장연구원 선임연구위원은 "가격 규제에 더해 집값 상승 요인인 전세대출, 은행의 대출 공급까지 관리해 의미가 있다"며 "6개월∼1년 정도 단기간 효과는 있을 것"이라고 전망했다.
그러나 대출 규제로 인해 결국 소득은 높지만 자산이 적은 사람들의 '상급지 갈아타기'나 청년·신혼부부의 내 집 마련 등은 힘들어질 것이라는 지적이 나온다.
대출 규제에도 강남 3구 등 고가주택의 거래는 신고가를 기록하는 양상을 보였는데, 규제를 받지 않는 '현금 부자'들의 거래가 이어진 영향이다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "핵심지역에서 대출 규제와 상관없는 자산가들의 매수세는 일정 부분 이어질 것"이라고 예상했다.
다만 국세청이 30억원 이상 초고가 주택거래와 고가 아파트 증여 거래 등도 중점적으로 살피기로 한 만큼 고액 자산가들도 영향을 받을 것으로 보인다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수도 "부동산 추가 대출을 강하게 규제할수록 실수요자들이 내 집 마련에 어려움을 겪는다"며 "'똘똘한 한 채 현상'으로 핵심지역 가격이 더 상승하고 자산 양극화가 심화할 것"이라고 했다.
고가 주택의 대출 한도 축소로 15억원 이하 주택에 수요가 몰려, 비슷한 가격의 주택이 15억원까지 오르는 등 시장 가격이 왜곡될 수 있다는 우려도 있다.
단기간에 대출을 조이는 규제가 세 번이나 연달아 나오면서, '지금이 아니면 못 산다'는 시장에 불안감을 축적하는 점도 문제다. 강력한 규제가 더 나오기 전에 집을 사야 한다는 '패닉 바잉'이 이어질 수 있어서다.
신 국장은 "대출 규제 강화를 포함한 정부의 종합 대책이 효과를 보일 것"이라며 "수요 측면에서 대출이 주택가격 상승을 촉진한다면 어느 경우에도 대출 규제를 강화하겠다"고 했다.
전문가들은 결국 공급에 대한 확실한 사인을 줘야, 수요 대책이 단기 처방에 그치지 않고 집값 안정을 이룰 수 있다고 제언한다.
박 교수는 "지나친 수요 억제책으로 일관하면 한계가 있다"며 "수도권 135만호 조기 공급을 발표했지만, 신도시·도심 공급, 민간자체 도시개발사업 등으로 물량 확대에 대한 강한 신호를 줘야 한다"고 강조했다.
<연합>