서울 저가 아파트 7채 팔아야 고가 1채 산다

집값 양극화 역대 최대

상위 20% 평균 33.4억 달해
5개월 만에 3억원 이상 올라
하위 20% 22개월째 4억 대

10·15 대책에도 마용성 오름세
실수요자·외곽 거주자만 직격탄
외곽까지 규제 포함 논란 지속

서울 아파트값 양극화가 통계 작성 이래 가장 심화됐다. 고가 아파트 가격이 치솟는 가운데 저가 아파트값은 제자리를 맴돌며 상위 20%와 하위 20%의 격차가 역대 최대치를 기록한 것이다. 서울 전역을 동일하게 ‘삼중 규제’로 틀어막은 ‘10·15 부동산 대책’이 오히려 집값 양극화를 심화시키고 있다는 지적도 나온다.

11일 서울의 한 아파트 단지의 모습. 뉴시스

12일 KB부동산 월간 주택가격 동향 시계열 자료에 따르면, 10월 서울 5분위(상위 20%) 아파트 평균 가격은 33억4409만원으로 집계됐다. 해당 아파트들의 평균 가격은 지난 5월 30억원을 처음으로 돌파한 뒤 상승세를 이어가면서 5개월 만에 3억원 이상 올랐다. 하위 20%인 1분위 평균 아파트 가격은 4억9536만원으로 나타났다. 한때 5억원을 넘었던 저가 아파트 평균 가격은 2022년 하반기부터 하락하기 시작해 지난해 1월 4억9913만원을 기록하며 5억원 아래로 떨어진 뒤 22개월째 4억원대에 머물고 있다.

고가 아파트와 저가 아파트 사이 가격 격차가 커지면서 서울 아파트 5분위 배율(상위 20%를 하위 20%로 나눈 값)은 6.8로, 관련 통계 작성 이후 최고치를 기록했다. 이는 저가 아파트 7채를 팔아야 고가 아파트 한 채를 살 수 있다는 의미다. 과거 정부부터 이어진 다주택자 규제와 현 정부의 대출 규제가 ‘똘똘한 한 채’ 수요를 높이면서 나타난 현상으로 해석된다.

실제 새 정부 출범 이후 부동산 규제 대책을 세 차례 내놨지만, 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 마포·용산·성동구 등 인기 지역의 아파트값 오름세는 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 10·15 대책 발표 전(10월 1~14일) 강남 3구의 신고가 매매 건수는 67건에 불과했지만, 대책 발표 이후인 15~28일에는 108건으로 61.2% 증가했다. 같은 기간 용산구의 신고가 거래 건수도 2건 늘었다.

사실상 ‘현금 부자’가 아닌 실수요자들과 집값이 크게 오르지 않은 서울 외곽 지역만 규제 직격탄을 맞았다는 지적이 나온다. 10·15 대책의 규제지역 지정을 두고 논란이 계속되는 이유도 여기에 있다. 정부가 서울 전역과 경기 12개 지역까지 규제지역을 광범위하게 지정하면서 집값 상승세가 뚜렷하지 않았던 일부 지역이 포함돼 양극화를 심화시켰다는 것이다.

이 과정에서 통계 사용 위법 논란까지 불거졌다. 정부가 지정 근거로 활용한 ‘직전 3개월 통계’ 적용 시점이 쟁점으로 떠올랐다. 조정대상지역과 투기과열지구 지정 요건에는 직전 3개월 주택가격 상승률이 물가상승률의 1.3~1.5배 기준이 있는데, 야당에서는 소비자물가가 크게 오른 직전 9월치를 반영하지 않은 채 정부가 6∼8월 통계를 사용했다고 문제삼았다. 천하람 개혁신당 의원 등은 “7∼9월 통계를 적용할 경우 서울 중랑·강북·도봉·금천과 경기 성남 중원·의왕·수원 장안·팔달 등은 지정 기준에 미치지 못한다”고 지적했다.

개혁신당 천하람 원내대표가 10.15 부동산 대책 행정소송 및 효력정지 신청을 위해 11일 서울 서초구 서울행정법원을 방문, 취재진에게 관련사항을 설명하고 있다. 연합뉴스

규제지역 주민들은 반발하고 있다. 천 의원은 지난 10일 서울·경기 주민 100여명과 함께 국토교통부를 상대로 ‘10·15 부동산 대책 처분 취소 청구 행정소송’과 효력 정지 가처분 신청을 제기했다. 주민 1500여명이 모인 노원미래도시정비사업추진단도 규제지역 해제를 요구하는 현수막을 내걸고 반대운동에 나섰다.

국토부는 규제지역 지정 논란 진화에 애쓰고 있다. 김규철 국토부 주택토지실장은 이날 세종에서 기자간담회를 열고 “(규제지역 지정 과정이) 전혀 위법하지 않고 적법하다”며 “통계 공표 전 자료(9월치)를 사용할 수 없다는 명확한 법 규정에 따라 가장 최근 통계를 활용했을 뿐”이라고 밝혔다. 그는 “(10·15 대책) 발표를 (15일보다) 더 미루면 감당할 수 없는 상황이 오고, 늦은 대책은 아무 효력을 발휘할 수 없다고 판단했다”고 했다.