“집값 더 오를 것” 팽배… 대출 한도 내 ‘똘똘한 한 채’ 쥐어짜기 [뉴스 투데이]

꺾이지 않는 서울 부동산 왜?

규제로 수요 줄었지만 매물 부족
‘에브리싱 랠리’에 하락 요인 없어
평형 등 낮춰 강남권 입성 수요도

서울 정비사업 통한 공급 힘 쏟아
대기 수요 움직여 집값 자극 우려
비규제지역선 ‘풍선효과’ 나타나

외국인 주택 이상거래 중국인 최다
지역별론 서울·경기·충남 순 많아

정부의 초강력 규제에도 서울 아파트를 비롯한 주요 지역 주택 매매가 상승세가 꺾이지 않는 건 “더 오를 수밖에 없다”는 심리가 시장에 팽배하기 때문으로 분석된다. 10·15 부동산 대책 이후 토지거래허가구역(토허구역)으로 묶인 지역의 거래량이 급감한 만큼 앞으로 서울의 상승폭은 둔화되겠지만, 시장의 대기 수요가 비규제지역으로 이동하는 ‘풍선 효과’가 확대될 수 있다는 관측도 나온다.

정부가 9·7 공급대책에 이어 서울 전역 토지거래허가구역 지정 등 강력한 규제책이 담긴 10·15 주택시장 안정화 대책을 발표한 이후에도 지난달 서울 집값 오름폭이 2배 이상 뛴 것으로 나타났다. 17일 서울 남산에서 바라본 도심에 아파트가 군데군데 빼곡하다. 뉴시스

17일 한국부동산원이 발표한 10월 전국 주택가격 동향조사 결과에 따르면 10월 아파트 매매가격지수는 지난 9월 대비 전국적으로 0.34% 상승했다.

서울이 1.43%로 가장 높았고 수도권은 0.7%, 경기 0.45%, 인천 0.08%였다. 부산·대구·광주·대구·울산 등 5대 광역시는 전월보다 0.01% 하락했지만, 올 들어 하락폭은 지속적으로 줄었다. 8개 도의 상승률은 0.01%로 올 들어 10월에 처음으로 오름세로 반전됐다.

서울의 10월 아파트값 상승률이 두드러진 건 10·15 규제가 예고됐던 만큼 규제 발표 전에 아파트를 매수하려는 수요가 폭발한 영향이 큰 것으로 보인다. 그러나 이후에도 재건축 단지를 중심으로 ‘똘똘한 한 채’를 매수하려는 실수요 움직임이 계속되고 있다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “규제 이후에도 서울에 똘똘한 한 채를 마련하려는 수요가 여전히 존재한다. 줄어든 대출 한도에 맞춰 강남권 내에서도 평형이나 입지를 낮춰 매수하려는 사람들이 있다”며 “규제 영향으로 매수 수요는 감소했으나 매물 역시 부족해 가격 하락의 모습은 나타나지 않고 있다”고 말했다. 그는 “최근까지 급등했던 아파트들의 가격과 비교해 상대적으로 가격이 낮은 정비사업 아파트 위주로 실수요가 유입될 가능성이 높다”며 “정부와 서울시의 도심 정비사업 의지가 높은 것도 개발성이 높은 지역의 수요를 자극할 수 있다”고 했다.

향후 3∼4년간 서울 주택 공급이 급감하는 데다 주식, 금, 원자재 등 모든 것이 오르는 ‘에브리싱 랠리’가 이어지고 있어 전문가들은 부동산만 가격이 떨어질 만한 요인이 없다고 지적한다.

국토교통부와 서울시는 서울 내 부지가 부족한 만큼 정비 사업을 통한 공급에 힘을 쏟고 있다. 양측이 최근 서울 주택공급 확대를 위한 국장급 실무 협의 채널을 가동하기로 한 것도 같은 맥락이다. 서울 정비사업이 본격 가동되면 서울에 ‘내 집 마련’하려는 대기 수요가 움직이면서 다시 집값을 자극할 수도 있다.

공급이 턱없이 부족한 상황에서 강도 높은 규제가 이어지자 우려했던 대로 경기 구리·화성 등 수도권 비규제지역이 들썩이는 ‘풍선 효과’가 나타나고 있다. 이에 김윤덕 국토부 장관은 최근 국회에 나와 구리와 화성 지역을 언급하며 토허구역 확대 가능성을 시사하기도 했다.

정부는 일부 세력의 불법적인 ‘가격 띄우기’가 시장을 왜곡하는 측면이 있다고 보고 국무조정실 산하에 부동산 감독 추진단을 이달 초부터 가동했다. 추진단은 이날 국토부가 지난해 6월부터 올해 5월까지 실시한 외국인의 주택 거래 전수조사 결과를 발표하며 210건의 거래에서 290건의 위법 의심 행위가 발견됐다고 밝혔다.

그중 처벌이 가장 무거운 사례는 ‘무자격 임대업’(5건)으로 외국인 A씨는 같은 국적의 B씨에게 인천의 한 아파트를 직거래로 매수했다. A씨는 임대활동을 할 수 없는 방문취업(H2) 비자로 체류하면서 B씨에게 임대보증금을 승계하고 월세를 받아 무자격 임대업 혐의로 법무부에 통보됐다. 무자격 임대업을 한 사람은 3년 이하 징역 또는 3000만원 이하 벌금이 부과되며 강제퇴거 대상이 된다.

사진=게티이미지뱅크 제공

가장 많은 위법 유형은 거래금액·계약일 거짓신고(162건)였다. 해외자금 불법반입 사례도 39건으로 나타났다. 해외에서 1만달러를 초과하는 현금을 휴대해서 들여온 후 신고하지 않거나, 외국환은행을 거치지 않고 자금을 불법 반입하는 ‘환치기’로 의심되는 경우다. 외국인 C씨는 서울의 한 자치구에서 주택 4곳을 사들였는데, 매매대금 17억3500만원 중 5억7000만원이 불법반입 사례로 의심됐다.

적발된 외국인의 국적은 중국(125건)이 가장 많았고 미국 78건, 호주 21건, 캐나다 14건 등이었다. 지역별로는 서울의 위법의심행위가 88건으로 가장 많았고, 경기(61건), 충남(48건), 인천(32건) 등의 순이었다.