아파트 시장의 과열과 규제 강화가 이어지자 그동안 건축법상 ‘비주택’으로 분류돼 규제의 사각지대에 놓였던 오피스텔이 급부상하고 있다.
아파트 대비 낮은 가격과 대출·세제 측면의 유연성이 투자·실거주 수요를 동시에 흡수하면서 시장이 빠르게 달아오른 모습이다.
내년부터 신축 공급이 급감할 것으로 예상되면서 2026년 이후 ‘오피스텔 공급 절벽’ 우려까지 제기된다.
◆서울 오피스텔 거래량 1년새 46%↑
15일 부동산업계에 따르면 지난 10월 서울 오피스텔 매매 거래량은 1188건으로 1년 전(813건)에 비해 약 46% 증가했다.
아파트 고강도 규제가 이어지던 2023년 말부터 수도권 핵심지 아파트 매매·청약 가격이 빠르게 뛰기 시작했다. 그 반사이익이 대체재로서 오피스텔에 쏠린 것이다.
아파트 시장에서는 신축 선호가 더욱 강해지고 저가 매물이 빠르게 소진되면서 ‘진입장벽’이 높아졌다.
이에 비해 오피스텔은 가격 부담이 상대적으로 낮았고 각종 규제 완화, 청약·대출 측면의 자유도 증가 등이 맞물리며 주거 기능을 강화한 신축 중심으로 수요가 확대됐다.
한 부동산 전문가는 “아파트 규제 강화가 시행되면 수요가 비규제 상품으로 이동하는 것은 자연스러운 흐름”이라며 “최근 거래 증가 역시 정책의 직접적인 결과”라고 설명했다.
◆임대수익률도 회복…투자·실거주 ‘이중 수요’ 이동
전세의 월세화가 빠르게 진행되면서 오피스텔 임대수익률도 개선세가 뚜렷하다.
올해 3분기 전국 오피스텔 평균 임대수익률은 4.76%로 나타났다. 2021년 공급 급증 여파로 4.47%까지 떨어진 이후 4년 연속 상승 중이다.
즉시 수익이 가능한 상품이라는 점에서 투자자 유입도 빨라지고 있다. 동시에 아파트 구입 대신 도심 오피스텔에서 실거주하려는 2030세대 수요도 늘었다.
LTV 70% 적용으로 초기 자금 부담이 낮아진 점 역시 젊은 층 유입을 자극했다.
전문가들은 이를 ‘이중 수요’ 이동으로 분석한다. 아파트 진입장벽이 높아지자 실거주자와 투자자 모두 오피스텔로 방향을 틀고 있다는 것이다.
◆2026년 ‘입주 절벽’…“가격 상방 압력 커질 듯”
문제는 공급이다. 건설경기 침체와 PF 경색 여파로 2023년 이후 오피스텔 분양이 급감했다.
이는 2026년 입주 물량 부족으로 이어질 가능성이 높다. 2025년 이후 착공 물량도 크게 위축돼 공급 정상화가 쉽지 않은 구조다.
건설업계 한 관계자는 “2023년 이후 분양 감소가 그대로 입주 절벽으로 연결되는 상황”이라며 “건설 경기 회복 없이는 공급 부족이 고착화될 수 있다”고 지적했다.
이로 인해 시장에서는 오피스텔 가격의 중단기적 상승 압력이 더 커질 것이라는 전망이 우세하다.
상품성이 좋은 역세권 신축은 ‘희소성 프리미엄’까지 붙어 상승폭이 더 클 수 있다는 분석이 나온다.
◆전문가들 “오피스텔 구조적 한계…아파트 완전 대체 어려워”
오피스텔의 장기 가치를 아파트보다 낮게 보는 시각도 여전하다.
오피스텔은 재건축·리모델링이 사실상 어려워 건물 노후화 시 가치 방어가 쉽지 않은 게 현실이다.
커뮤니티·단지 규모·금융 프리미엄 등 장기 가치 상승 기반에서도 아파트에 비해 약점이 있다.
비수도권은 수요 편차가 심해 지역별로 시장 온도 차가 클 전망이다.
부동산업계 한 관계자는 “수도권 핵심지는 수요가 견조하지만, 비수도권은 공급·수요 여건에 따른 격차가 매우 크다”며 지역별 수급 분석의 중요성을 강조했다.
이어 “단기적으로는 확실한 대체재이지만, 장기적으로는 아파트의 완전한 대체재로 보긴 어렵다”고 조언했다.
오피스텔은 단기 차익과 장기 리스크를 모두 고려해야 한다고 전문가들은 입을 모으고 있다.
업계 또 다른 관계자는 “거래 과열 시 규제 도입 가능성을 배제할 수 없다”며 “‘규제 사각지대’가 영구적으로 이어지지는 않을 것”이라고 말했다.
그러면서 “오피스텔은 교통·배후수요·상품성의 영향을 아파트보다 더 크게 받는다”며 “실거주자는 관리비와 커뮤니티까지 꼼꼼히 확인해야 한다”고 강조했다.