최근 서울 주택시장의 쏠림·과열 현상이 역대 가장 심한 수준에 이르렀다는 분석이 나왔다. 정부의 연이은 부동산 대책에도 서울 중심의 수도권 집값은 오름세를 이어가는 반면 비(非)수도권은 하락세에서 벗어나지 못하고 있어서다.
한국은행이 23일 발표한 금융안정보고서에 따르면 서울 아파트 시가총액이 전국에서 차지하는 비중은 11월 말 기준 43.3%에 달해 이전 고점(2020년 8월)인 43.2%를 넘었다. 가계대출 또한 서울을 중심으로 늘어나면서 가장 최신 통계인 지난 9월 말 기준 전체 가계대출에서 서울지역이 차지하는 비중은 34.2%까지 상승했다.
서울 아파트 시총은 지난 2분기 기준 지역내총생산(GRDP)의 3배에 달했다. GRDP 대비 아파트 시가총액은 수도권에서 2.3배, 비수도권은 0.8배에 그쳤다.
한은이 소득·임대료·전국 아파트가격 대비 지역별 아파트가격 갭, GDP 대비 가계부채 등을 이용해 시장 과열 정도를 가늠하는 ‘주택시장 위험지수’는 지난 3분기 기준 서울이 0.90으로 한은이 집계를 시작한 2018년 이후 가장 높았다. 반면 시장 침체가 이어지고 있는 비수도권은 -0.75로 집계 이래 최저치를 기록했다.
한은은 최근 전체 가계부채 증가세는 둔화하고 있는데도 서울 주택가격 상승세는 지속되고 있는 점에도 주목했다. 정부의 강력한 대출 규제로 시장이 잠깐 진정하더라도, 선호 지역에 대한 기대심리가 지속되는 한 차주들이 금융기관 대출 외 자기자금을 적극 활용해 주택을 사들이면서 규제 효과는 퇴색한다는 설명이다. 보고서에 따르면 실제로 지난 8월 기준 올해 서울에서 주택을 구입한 30∼40대의 자기자금비중은 41.3%에 달했다.
서울 주택의 외지인 매입 비중은 지난 10월 말 기준 24.4%에 달해 코로나 이전에 비해 높은 수준을 지속하고 있다. 반면 비수도권은 외지인 매입 비중이 2006년(16.6%) 이후 최저치인 18.1%를 기록하며 서울과 대조적인 모습을 보였다.
한은은 “지역 간 주택가격 차별화는 서울 중심으로 금융불균형 누증과 지방 금융기관의 건전성 저하로 이어질 수 있으며, (수도권) 주택가격 상승세가 여타 지역으로 전이되면 이러한 리스크는 더욱 가중될 것”이라고 우려했다.
한은은 “무엇보다 일관성 있는 거시건전성 정책 관리 기조를 이어나가는 것이 중요하다”면서 “비수도권 주택시장에 대해서는 미시적인 보완책을 병행하고, 공급정책 추진을 통해 수도권 주택시장 수요자들의 불안 심리를 조속히 안정시킬 필요가 있다”고 덧붙였다.