서울 세운재개발 4구역의 용적률 상향으로 약 5516억원 규모의 추가 개발이익이 발생할 것이라는 시민단체의 분석이 나왔다. 이에 대해 서울시는 개발 후 순이익이 약 112억원 수준에 그치고 공공기여는 2165억원에 달한다고 반박했다.
경제정의실천시민연합(경실련)은 25일 서울 종로구 경실련 강당에서 기자회견을 열고 “세운4구역의 초고층·초고밀 개발을 즉각 중단하고 용적률과 높이 완화의 경위, 공공기여 산정 근거를 전면 공개하라”고 촉구했다.
경실련은 시가 세운4구역의 용적률을 660%에서 1550%까지 상향하면서 사업 구조가 크게 바뀌었다고 주장했다. 이에 따라 약 5516억원 규모의 추가 개발이익이 발생할 것으로 추정되지만 공공기여와 개발이익 환수 규모가 어떤 기준으로 산정됐는지, 실제 부담 주체가 누구인지는 충분히 검증되지 않았다는 지적이다.
세운4구역은 세계문화유산인 종묘와 가까운 곳에 위치해 개발을 둘러싼 논란이 이어지고 있다. 시는 지난해 10월 세운4구역의 고도 제한을 변경했지만 국가유산청은 종묘 경관 훼손을 이유로 철회를 요구하고 있다.
세운지구 전체를 보면 개발 밀도는 크게 높아졌다고 경실련은 주장했다. 34개 구역 중 11개 구역은 사업이 완료됐고 7개 구역은 추진 중이다.
완료 구역의 용적률은 660~940% 수준이며 추진 중인 구역은 최대 1550%까지 상향됐다.
준공 구역 상당수는 공동주택과 생활 숙박 시설, 호텔 등 주거·숙박 중심 시설로 채워졌다. 경실련은 “이 같은 고밀 개발 구조가 일조권 침해, 바람길 차단, 열섬 현상 심화, 교통·보행 혼잡 등 도시환경 악화를 초래할 수 있다”고 지적했다.
경실련은 개발이익 배분 구조도 문제 삼았다. 세운4구역 토지 지분 구조 전체의 57.7%가 현금청산 대상인 만큼 기존 주민과 상인 다수가 개발의 수혜를 제대로 누리지 못한 채 보상금만 받고 지역을 떠날 수 있다는 것이다.
경실련은 “기존 주민과 상인 다수가 개발 성과에 직접 참여하지 못한 채 현금 보상만 받고 지역을 떠나는 구조가 될 수 있는 것으로, 수천억원 규모의 개발이익이 발생하는 구조 속에서 상당수 기존 권리자가 배제되고 공동체가 해체될 위험이 커지고 있다”며 “이는 재개발의 공공성과 형평성 측면에서 결코 가볍게 볼 수 없는 문제”라고 우려했다.
시는 경실련의 분석과 달리 세운4구역의 개발 후 순이익은 약 112억원, 공공기여는 2165억원이라고 밝혔다. 시는 이날 해명 자료를 내고 “재정비촉진계획(변경) 고시상 총수입과 총사업비에는 기존 토지·건물 가치인 종전 자산 가액이 포함되지 않았다”며 “토지 등 소유자가 기존에 보유한 재산에 대한 평가 가치(종전 자산 가액)를 순이익으로 보는 것은 부적절하다”고 꼬집었다.
종전 자산 가액을 비용으로 반영하느냐에 따라 개발이익 규모가 달라질 수 있다는 설명이다.
시는 지난해 말에도 세운4구역 재개발 용적률이 1.5배 상향되면서 개발이익 환수액이 2164억원으로 늘어난다고 언급한 바 있다.
시는 “세운4구역은 종묘 세계유산지구 완충구역 밖에 위치하고 있으며 건물 높이 계획을 변경한다고 해도 종묘에 미치는 영향이 없다”고 강조했다.