“30억원은 지켜보겠다던 집주인이 아침에 2억원을 낮췄어요.”
서울 강남구 대치동의 한 공인중개소. 전화기 너머 문의의 방향이 달라졌다. 예전에는 ‘살 수 있느냐’를 묻던 전화가 많았다면, 최근에는 “얼마까지 내려야 팔리냐”는 질문이 더 많아졌다. 버티던 가격이 움직이기 시작했다.
1일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 아파트 연간 거래량은 2021년 약 9만건에서 2025년 약 4만건으로 줄었다. 약 55% 감소다. 거래가 줄어들면 가격은 버티기 어려워지는 구조다.
◆강남, 하락 전환 신호…숫자로 확인된 변화
KB국민은행에 따르면 강남구 아파트 매매가격 변동률(3월 16일 기준)은 -0.16%를 기록했다. 2024년 3월 이후 이어지던 상승 흐름이 약 2년 만에 꺾이며 첫 하락 신호가 나타난 것이다. 이는 최근 상승 국면 이후 방향 전환의 초기 징후로 해석된다.
서초구(0.42%), 송파구(0.64%)는 여전히 상승을 유지하고 있지만 상승폭은 눈에 띄게 줄었다. 상승을 이끌던 강남에서 변화가 감지됐다는 점에서 시장 흐름을 가늠할 기준점이 바뀌고 있다는 분석이 나온다.
서울 주요 고가 아파트 흐름을 반영하는 ‘KB선도아파트50지수’도 전월 대비 0.73% 하락하며 약 2년 1개월 만에 하락 흐름을 보였다.
현장에서는 더 직관적인 변화가 감지된다. 대치동 은마아파트, 도곡 렉슬 등 일부 주요 단지에서는 전고가 대비 2억~3억원 낮은 거래가 확인됐다.
30억원대 가격 방어선이 흔들리는 흐름이 나타나고 있다. 호가만 유지되던 매물이 실제 거래 가격으로 내려오는 사례도 늘고 있다.
◆금리 7%·가계부채 1900조…고가 시장 압박
배경에는 금융 환경 변화가 있다. 한국은행에 따르면 국내 가계부채는 약 1900조원 수준(2025년 기준)으로 GDP 대비 비율 역시 주요국 대비 높은 수준이다.
여기에 일부 주택담보대출 금리가 7%를 넘어서면서 고가 아파트일수록 매수 가능 수요가 빠르게 줄어들고 있다.
30억원 수준의 주택을 60% 대출로 매입할 경우, 금리 7% 기준 연 이자는 약 1억2000만원 수준까지 늘어날 수 있다. 같은 가격이라도 감당해야 할 부담이 완전히 달라진 셈이다.
대치동 한 중개업소 관계자는 “급매는 나오고 있지만 거래로 이어지는 속도는 확실히 느려졌다”며 “가격을 낮춘 매물도 바로 소화되지는 않는 상황”이라고 말했다. 금리가 높을수록 고가 시장이 먼저 흔들리는 구조가 현실에서 확인되고 있다.
◆비강남은 상승…가격이 수요를 움직였다
비강남 지역은 다른 흐름을 보이고 있다. 성북구(2.72%), 동대문구(2.58%), 관악구(2.30%), 강서구(2.13%) 등은 2% 안팎 상승률을 기록했다.
서울 전체 기준으로는 상승 흐름이 유지되는 가운데, 고금리 환경에서 ‘가격 접근성’이 수요를 재배치하는 모습이다.
부담이 상대적으로 낮은 지역으로 실수요가 이동하면서 시장의 중심축이 바뀌고 있다. 특히 기저 가격이 낮은 지역일수록 상승폭이 더 크게 나타나는 특징도 확인된다.
전세 시장은 오히려 더 강해졌다. 서울 아파트 전세가격 변동률은 0.75%로 전월(0.59%)보다 상승폭이 확대됐다. 노원구(1.54%), 도봉구(1.34%) 등 외곽 지역 중심으로 상승세가 두드러진다.
전세가격 상승은 매매 하락을 일부 완충하는 요인으로 작용한다. 전세가율이 높아질수록 매매가격의 하방 압력을 지지하는 구조가 형성되기 때문이다. 매수 대신 전세를 선택하는 수요가 늘면서 매매 전환 시점도 뒤로 밀리는 흐름이다.
◆조정인가 하락 시작인가…갈림길에 선 시장
지금 시장은 분명한 갈림길 위에 서 있다. 강남에서는 하락 전환 신호가 나타났지만, 서울 전체는 여전히 상승 흐름을 유지하고 있다.
향후 흐름을 가를 변수는 금리, 정책, 그리고 쌓여가는 매물이다. 전문가들은 “강남 하락이 다른 지역으로 확산되는지, 전세가율이 어느 수준까지 매매가를 지탱하는지가 핵심 변수”라고 보고 있다.
지금은 ‘더 오를지’보다 ‘버틸 수 있는지’를 따져야 하는 구간이다. 특히 대출 비중이 높은 매수라면 금리 변수 하나로도 수억원 차이가 벌어질 수 있다. 같은 서울 안에서도 선택에 따라 결과는 완전히 달라질 수 있는 시점이다.