올해 1분기 서울 아파트 청약 시장의 열기가 한풀 꺾였다.
◆ 10분의 1 토막 난 경쟁률, 강남권 물량 실종이 주원인
7일 부동산 전문 리서치 업체 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈 데이터를 분석한 결과, 지난 1분기(1~3월) 서울 아파트 1순위 평균 경쟁률은 38.3대 1이다. 이는 평균 5.9대 1을 기록했던 2022년 4분기 이후 가장 낮은 수치이다.
직전 분기인 지난해 4분기 경쟁률이 288.3대 1에 달했던 것과 비교하면 시장의 온도가 확연히 달라졌다. 청약자 수 역시 10만895명에서 2만3234명으로 급감했다.
가장 큰 요인은 강남 3구(강남·서초·송파구)의 분양 공백이다. 분양가 상한제가 적용되어 시세 차익이 큰 강남권 물량은 그간 서울 전체 청약 수치를 견인했다. 실제로 지난해 3분기 강남권 경쟁률은 631.6대 1로 비강남권(146.2대 1)을 압도했다. 1분기에는 이러한 대기 수요를 흡수할 단지가 없었다.
◆ 반포보다 비싼 노량진... 분상제 역설과 가중되는 자금 부담
치솟는 분양가와 대출 규제도 수요자의 발목을 잡았다. 특히 분양가 상한제 미적용 지역의 분양가가 강남권을 추월하는 역설적인 상황이 발생했다.
이달 분양 예정인 동작구 ‘라클라체자이드파인’(전용 59㎡)의 일반분양가는 19억5660만~22억880만원 선이다. 반면 분상제가 적용되는 서초구 ‘오티에르 반포’의 같은 면적은 19억700만~20억4610만원으로 책정되었다. 비강남권 분양가가 강남 상급지보다 높은 셈이다.
지속적인 분양가 상승에 피로감을 느낀 수요자들은 철저한 ‘옥석 가리기’에 나섰다. 확실한 시세 차익이 보장되지 않으면 청약 통장을 아끼는 선별적 접근이 뚜렷해지는 양상이다.
◆ 향후 전망: 상급지 쏠림과 청약 양극화 심화
전문가들은 이러한 선별적 청약 기조가 당분간 이어질 것으로 내다본다. 입지와 가격 경쟁력이 확실한 단지에만 수요가 몰리는 양극화 현상이 고착화될 가능성이 크다.
리얼투데이 구자민 연구원은 “분양가 상승과 대출 규제 강화로 자금 마련 부담이 커짐에 따라 수요자들이 입지와 가격 경쟁력이 확실한 곳을 고르는 선별적 청약 기조가 강화되고 있다”며 “분양가 상한제가 적용되는 상급지로의 쏠림 현상은 당분간 지속될 것”이라 전망했다.
결국 내 집 마련을 계획 중인 수요자는 주변 시세 대비 분양가의 적정성을 면밀히 따져야 한다. 자금 조달 계획 역시 어느 때보다 보수적으로 세워야 할 시점이다.