“망설이다 1억 뛰었다”
출근길 지하철 안. 휴대전화로 전세 매물을 보던 30대 A씨는 화면을 몇 번이고 넘겼다. 어제까지 있던 집이 사라졌다. 빈 목록을 한참 바라보다가, 결국 한숨이 나왔다. 그 말이 과장이 아닌 순간이었다. 서울 전세 시장에서는 결국 ‘속도’가 결과를 갈랐다.
22일 기준 부동산 빅데이터 플랫폼 ‘아실(공인중개사 등록 매물 기준)’에 따르면 4월 20일 기준 서울 아파트 전세 매물은 1만5389건이다. 1년 전 2만8139건과 비교하면 45.4% 감소했다. 1년 사이 선택지 절반 가까이가 시장에서 사라진 셈이다.
같은 단지를 두고 상의하는 사이, 남아 있던 집마저 다른 사람의 계약금으로 넘어간다. 이제는 조건이 아니라 ‘속도’가 계약을 결정한다.
◆전세 매물 45.4% 감소…‘고를 수 있는 폭’이 줄었다
현재 전세 시장의 핵심은 가격 상승이 아닌 공급 축소다. 매물이 줄어든 수준을 넘어, 실제로 고를 수 있는 폭 자체가 크게 줄어드는 흐름이 나타나고 있다.
특히 성북구 전세 매물은 1년 새 1191건에서 136건으로 88.6% 급감했다. 중랑구(-85.4%), 노원구(-83.8%) 등 실거주 수요가 집중된 지역일수록 감소 폭이 컸다.
반면 강남구(-22.3%)는 상대적으로 낙폭이 제한적이었다. 문제는 ‘비싸다’가 아니라 ‘남아 있지 않다’는 점이다.
◆“가격 협상” 사라졌다…남은 집이 가격 만든다
매물이 사라진 시장에서는 협상 자체가 의미를 잃는다. 현장에서는 가격 조율 대신 “지금 바로 계약금을 넣을 수 있느냐”가 거래 기준이 됐다.
“이제는 집을 보고 고민할 시간이 없습니다. 먼저 계약금을 넣는 사람이 가져갑니다.”
성북구 길음래미안1차 전용 59㎡는 4월 15일 6억3000만원에 전세 계약되며 신고가를 기록했다. 불과 2주 전 5억2000만원에서 1억1000만원 오른 수준이다.
가격이 거래를 만드는 시장이 아니라, 남은 물건이 가격을 만드는 구조로 바뀌고 있다.
이 같은 변화는 임대차 구조의 변화에서 시작됐다. 고금리 환경과 시장 불확실성 속에서 이동을 미루는 수요가 늘면서, 시장에 나오는 신규 매물 자체가 줄어든 것이다. 기존 세입자가 눌러앉는 흐름이 강화될수록 신규 진입자의 문턱은 더 높아진다.
◆갱신 계약 51.4%…시장에 집이 안 나온다
국토교통부 임대차 신고 자료에 따르면 2026년 3월 기준 서울 아파트 전세 거래 중 갱신 계약 비중은 51.4%를 기록했다. 2023년 30%대 수준에서 2년 만에 20%p 이상 늘며 절반을 넘어선 것이다.
시장 유동성이 급격히 줄어들면서, 실제 체감 난이도는 통계보다 더 가파르게 올라가고 있다.
전세 공급 부족은 월세 시장까지 밀어 올리고 있다. 국토교통부에 따르면 4월 둘째 주 기준 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.17% 상승하며 1년 이상 오름세를 이어가고 있다.
2026년 3월 누적 기준 전세는 0.56%, 월세는 0.60% 상승하며 임차인 부담이 동시에 커지는 흐름이다. 전세에서 밀려난 수요가 월세를 자극하고, 다시 그 부담이 전세 수요를 끌어올리는 구조가 형성되고 있다.
지금 이 순간에도 누군가는 고민을 멈추고 모바일 뱅킹 앱을 연다. 더 비싼 선택지밖에 남지 않기 전에, 남아 있는 집을 잡기 위해서다. 고민이 길어질수록 선택지는 더 줄어든다. 지금 시장에서 가격보다 먼저 움직이는 것은 ‘시간’이다.