최근 강남구 아파트값 하락 폭이 커지고 있지만, 시장에서는 이를 하락 전환의 신호탄보다는 다주택자들의 ‘절세용 급매물’ 소화 과정으로 보고 있다. 5월 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 일부 매물이 시장에 나오며 일시적으로 가격을 누르고 있는 모양새다.
26일 KB부동산 4월 전국 주택가격 동향에 따르면 서울 아파트값 상승 폭은 1.00%로 둔화했다. 특히 강남구는 -0.29%를 기록하며 지난달보다 하락 폭이 커졌다. 하지만 이는 고가 대단지 밀집 지역에서 세금 부담을 덜려는 다주택자들의 매물이 거래된 영향이 크다는 분석이다.
◆ 강남은 ‘세금’ 때문, 외곽은 ‘전세’ 때문
강남권이 급매물 위주로 거래되며 숨 고르기에 들어간 사이, 서울 외곽 지역은 오히려 오름폭을 키우고 있다. 동대문구(1.99%), 강서구(1.88%), 강북구(1.75%) 등 중저가 아파트 밀집 지역은 서울 평균을 크게 웃도는 상승률을 기록했다.
이는 강남권의 ‘절세 매물’과는 대조적으로, 전셋값 폭등에 지친 실수요자들이 외곽 지역 매수로 방향을 선회했기 때문으로 풀이된다. 실제로 상·하위 아파트 가격 격차를 나타내는 5분위 배율은 6.7로 낮아지며, 강남과 비강남 사이의 ‘가격 키 맞추기’ 현상이 나타나고 있다.
◆ 서울 전세 6억 시대 재진입... 강북구 전셋값 3.8%대 ‘폭주’
전세 시장의 열기는 매매 시장보다 훨씬 뜨겁다. 서울 아파트 중위 전세가격은 이번 달 6억원을 기록하며 3년 7개월 만에 6억 선을 회복했다. 특히 강북구 전셋값 상승률은 3.86%를 기록하며 역대 최고치를 갈아치웠다.
전셋값 상승이 지속되면서 매매가를 밀어 올리는 동력은 여전히 강력한 상황이다. 서울 전역에서 전세 물량이 귀해지자 매매 전환 수요가 꾸준히 발생하고 있으며, 이는 외곽 지역 아파트값 상승의 핵심 원인이 되고 있다.
◆ “급매물 소진 후가 진짜 승부처”
전문가들은 현재 강남권의 하락세를 시장 침체의 전조로 해석하기엔 무리가 있다고 입을 모은다. 5월 9일 양도세 중과 유예가 종료되면 급매물 공급이 끊기면서 다시 ‘매물 잠김’ 현상이 나타날 가능성이 크기 때문이다.
실제로 서울의 매매가격전망지수는 112.0으로 상승론이 여전히 우세하다. 업계 관계자는 “다주택자 매물이 소화되는 5월 이후 강남권 공급이 다시 줄어들면, 전세난과 맞물려 서울 집값이 다시 상향 평준화될 가능성이 있다”고 제언했다.