정부가 12일 토지거래허가구역 실거주 의무 유예 확대와 관련, 이번 조치의 제1목표는 매물 유도가 아닌 형평성 논란 해소라고 밝혔다. 양도세 중과 다주택자에게만 매도 기회가 집중됐다는 지적에 따라 비거주 1주택자에게도 같은 기회를 부여하는 취지라는 설명이다. 다음은 일문일답.
―실거주 유예 확대가 전월세 시장에 미칠 영향은 어떻게 보고 있나.
―서울 내 비거주 1주택 규모 추정치는.
“일부 언론보도에서 83만가구라고 했는데 정부 측에서 확인된 건 아니다. 국가데이터처의 주택 소유 통계에 근거해 추정한 것으로 보이는데, 다주택자가 보유한 물량도 포함돼 있다. 정부에서 비거주 1주택 통계를 따로 생산하고 있지는 않다.”
―서울은 이미 전셋값이 오르는 상황인데, 비거주 1주택자까지 실거주 유예를 확대하면 전세 매물 감소 우려가 더 커지는 것 아닌가. 공급 공백 기간 대책은 있나.
“이번 조치로 전세 공급이 일부 줄 수는 있지만, 무주택자의 매수 전환으로 전세 수요 역시 함께 감소하는 구조인 만큼 시장 전체로는 총량적으로 균형을 이룰 것으로 보고 있다. 다만 공급 시차 문제는 정부도 부담으로 인식하고 있다. 최근 입주 물량 감소는 과거 착공 부진 영향이 큰 만큼 단기간에 해소하기 어려운 측면이 있다. 신축매입임대 등 단기 공급 가능한 대책을 지속 추진하고 있으며, 공급 물량 확보에도 속도를 내고 있다.”
―토허구역에서 실거주 의무가 유예되면 주담대 전입신고 의무도 유예되는데, 전세 세입자가 있는 경우 대출 여력이 크게 제한되지 않나. 정책 실효성이 떨어지는 것 아닌가.
“토허제가 완화되더라도 실질적으로는 전세가 낀 집을 매수하는 구조다. LTV(주택담보대출비율)가 40%인데 전세가율이 이를 초과하면 추가 대출이 사실상 불가능하다. 예를 들어 12억원 주택에 7억원 전세가 끼어 있다면 매수 시 대출이 나오지 않고, 매수자는 5억원의 자기자본을 갖춰야 한다. 세입자 퇴거 시에도 활용 가능한 생활안정자금 주담대는 최대 1억원에 불과해 나머지는 자기자본으로 충당해야 한다. 이번 조치는 대출 완화를 통해 수요를 자극하기보다 자본 여력이 있는 실수요자 중심의 거래를 유도하는 것으로, 치밀한 자금 조달 계획이 필요하다.”
―이번 조치의 정책 목표가 무엇인가. 매물 출회 효과를 기대하는 것인가.
“매물 유도가 제1목표는 아니다. 양도세 중과 다주택자에게는 빨리 팔 수 있는 기회가 부여됐는데, 비거주 1주택자 등 다른 매도 희망자에게는 같은 기회가 주어지지 않았다는 형평성 문제가 지속적으로 제기됐다. 이번 조치는 그 형평성 논란을 해소하는 데 초점이 맞춰져 있으며, 12월까지 한시적으로 운영된다.”