올해 들어 4월까지 서울 주택 전월세 10건 중 7건이 월세로 거래되며 월세 전환 속도가 빨라지고 있다. 주택 금융 규제, 토지거래허가구역 지정 등 중층 규제로 전세 씨가 마른 영향이 크다. 공급 부족으로 전세 가격이 상승하는 가운데 대출 규제가 더해지면서 올려받지 못한 금액만큼 월세로 전환하는 흐름이 강해지고 있다.
28일 국토교통부가 발표한 ‘2026년 4월 주택 통계’에 따르면 지난 1∼4월 누계 기준 서울의 월세 거래 비중은 70.0%로 집계됐다. 지난해 같은 기간(63.6%) 보다 6.4%포인트 상승했다.
전국 월세 비중도 68.5%로 지난해(60.4%) 대비 8.1%포인트 올랐다. 지방도 71.3%였다. 전국 월세 비중은 2022년 48.7%에서 2024년 58.0%, 올해 68.5%로 매년 상승하고 있다.
주택 유형별로는 비아파트의 월세 비중이 더 컸다. 아파트는 임대차 절반이 월세로 거래된 반면 비아파트는 70∼80%가 월세였다.
1∼4월 아파트의 월세 거래량은 서울 51.0%, 수도권 51.0%, 지방, 52.7%, 전국 평균은 51.7%였다. 비아파트는 같은 기간 서울 78.7%, 수도권 77.9%, 지방 87.8%, 전국 평균 81.1%를 기록했다. 비아파트의 월세 비중이 높은 것은 빌라 전세사기 여파로 전세 기피 현상이 확산한 데다, 고금리와 대출 규제로 임차인·임대인 모두 월세를 선호하는 흐름이 강해졌기 때문으로 풀이된다.
이로 인해 월세 거래량도 전세를 크게 웃돌았다. 지난달 전국 월세 거래량(보증부월세·반전세 포함)은 16만456건으로 지난해 같은 기간 보다 17.4% 증가한 반면, 전세 거래량은 7만3883건으로 19.5% 감소했다. 월세 거래가 전세의 두 배를 넘어섰다. 서울의 경우 월세 거래량은 4만7404건으로 지난해 같은 달 대비 11.3% 증가했지만, 전세 거래량은 2만2021건으로 18.5% 감소했다.
전세의 월세화가 빨라진 데에는 정부의 대출 규제와 갭투자 차단 정책 영향이 크다는 분석이 나온다. 전세대출 규제 강화와 토허구역 지정 등으로 집주인들의 실거주가 늘면서 전세 물량이 줄어든 영향이다. 여기에 고금리 부담과 전세사기 여파까지 겹치며 집주인은 안정적인 월세 수입을, 세입자는 상대적으로 적은 목돈이 필요한 월세를 선호하는 흐름이 강해지고 있다.
매매든 전월세든 주택 가격을 결정하는 근본적 요인은 수급이다. 공급이 수요를 따라가지 못하면 경쟁이 심해져 가격이 상승한다. 수도권 공급 절벽이 주요 원인인 것이다.
이 점에서 수도권 임차 시장 불안이 앞으로 더 커질 수 있다는 우려가 나온다. 한국부동산원과 부동산R114에 따르면 올해 서울 공동주택 입주 예정 물량은 2만7158가구로 전년(3만7103가구) 대비 26.9% 감소할 전망이다. 내년에는 1만7197가구로 더 줄어들 것으로 예상된다.
국토부의 이날 4월 주택 통계를 봐도 지난 4월 서울 주택 입주 물량이 전월보다는 개선됐으나 작년과 비교하면 절반 수준에 그쳤다. 1∼4월 서울 아파트 누적 입주 물량은 9227가구로 지난해 같은 기간 보다 47.5% 감소했다.