부동산세 실거주 중심 개편 시동…취득·보유·양도세 통합 수술

양도세·보유세 부담 커질 듯

이재명 대통령이 부동산 세제와 관련해 '실거주 중심' 과세 원칙을 재차 강조하면서, 정부가 투기 억제를 위해 취득세, 보유세, 양도소득세 등 주택 보유 전 과정을 아우르는 종합적인 세제 개편 방안을 마련하고 있다.

9일 관계 당국 등에 따르면 정부는 주택 취득부터 보유, 양도에 이르는 납세자의 '총 세 부담'을 기준으로 전체 과세 체계를 재설계하는 방향을 살펴보고 있는 것으로 알려졌다.

지난달 양도소득세 중과 시행을 앞두고 일부 급매물이 팔리며 수도권 아파트의 신고가 거래 비중이 10% 미만으로 감소한 것으로 나타난 가운데 8일 서울 강남구 한 부동산중개업소에 붙은 매물 정보. 직방이 국토교통부 매매 실거래가 자료를 분석한 결과 지난달에 계약된 수도권 아파트의 신고가 거래 비중은 9.7%로 올해 들어 가장 낮은 수준을 기록했다고 8일 밝혔다.

특정 세목의 단편적 조정에서 벗어나 다주택 여부와 거래 형태 등 주택 보유 구조 전반을 종합적으로 고려하면서 세제 구조를 들여다보겠다는 취지다.

납세자 입장에서는 개별 세목의 인상 여부보다 취득부터 양도까지 아우르는 총 세 부담이 중요한 만큼, 국내외 조세 수준과 사례를 종합적으로 참고해 전체 과세 구조를 손질하겠다는 것이 당국의 설명이다.

이번 개편에서 '실거주 원칙'이 가장 두드러지게 반영되는 분야는 양도소득세로, 대표적으로 장기보유특별공제(장특공제) 개편이 거론된다.

현행 1세대 1주택자의 장특공제는 보유 기간과 거주 기간에 따라 각각 최대 40%씩, 합산 최대 80%의 공제 혜택을 준다. 정부는 이 중 단순 보유에 따른 공제는 축소 또는 폐지하는 대신 실제 거주 기간 혜택 비중을 늘려 실거주 여부에 따른 과세 차등을 대폭 강화하는 방안을 검토하고 있다.

남산에서 바라본 서울 시내 아파트 모습.

보유세 개편은 국회 입법 사안과 정부 시행령 개정 사안을 모두 열어 놓고 검토 중이다.

재산세와 종합부동산세 등 법률을 개정해 과세표준 구간을 세분화하거나 명목 세율을 인상하는 방식이 거론된다.

정부가 국회 동의 없이 독자적으로 조정할 수 있는 '공정시장가액비율' 상향 카드도 있다. 세금 산정의 기준이 되는 이 비율을 현행 60%에서 올릴 경우, 명목 세율을 건드리지 않아도 과세표준이 커져 사실상 보유세가 인상되는 효과가 생긴다.

주택 매입 단계에서 부과되는 취득세도 보유세와 양도세와 함께 전체 세 부담 구조를 기준으로 함께 검토 대상에 포함된 것으로 알려졌다.

정부는 부동산 세제 합리화 방안을 위한 연구용역 중간 결과를 바탕으로 이달 말 세법 개정안 밑그림을 마련할 계획이다.

정부 관계자는 "현재는 현행 세 부담과 목표 수준 간의 격차를 어떻게 조정할지 큰 틀을 짜는 단계"라며 "구체적인 세부 방안은 향후 논의 과정에서 조정될 것"이라고 말했다.

<연합>