서울 강남권에서 시작된 아파트값 상승세가 수도권 주요 지역으로 확산하며 ‘키 맞추기’ 장세가 본격화하자 정부가 ‘최후의 카드’인 보유세·양도소득세 인상을 검토하고 있다. 집값 상승세가 수도권 전역으로 확산하기 전에 세 부담을 높여 투기 수요를 억제하고 다주택자의 매도를 이끌어내려는 구상으로 분석된다.
그러나 전문가 상당수는 일부 매물이 잠깐 나오는 효과는 있겠지만, 결과적으로 문재인정부 때와 유사한 부작용이 재연될 가능성이 높다고 우려한다. 규제를 통한 수요 억제에만 의존하기보다 임대차 시장에서 공급의 한 축을 담당하는 다주택자·임대사업자와의 공존 방안을 함께 모색하는 것이 ‘공급 절벽’에 따른 전월세 시장 불안을 완화하는 현실적인 해법이라는 지적이 나온다.
◆종부세 공정시장가액 비율 인상 전망
종부세 중과세 대상을 기존 3주택자 이상에서 규제지역 2주택자까지 확대하거나 초고가 1주택자를 겨냥한 종부세 고율 구간을 신설할 가능성도 거론된다. 다만 세율 조정이나 과세 대상 확대는 법 개정이 필요해 국회 논의 과정을 거쳐야 한다. 양도세와 관련해선 ‘보유’보다 ‘실거주’에 무게를 두는 방향으로 세제를 개편할 공산이 커 보인다.
전문가들은 세금 인상만으로는 집값 안정 효과를 보기 어렵고 오히려 거래 위축과 임대차 시장 불안을 키울 수 있다고 우려한다. 특히 보유세와 양도세를 동시에 강화할 경우 정책 효과를 보기 어렵다는 시각이 우세하다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “보유세와 양도세를 모두 강화하면 시장 거래가 위축돼 주택가격 변동성은 일부 억제할 수 있겠지만 시장 가격이 급락하거나 안정되지는 쉽지 않다”고 말했다. 송승현 도시와경제 대표는 “보유세를 못 견딘 집주인이 매도를 선택하게 하려면 거래를 터줘야 하는데 올해 이미 양도세 중과를 실시한 정부가 기조를 바꾸기는 어려워 보인다”며 “이 경우 집주인들은 매물을 내놓기보다 버티기를 선택할 가능성이 크다”고 했다.
◆버티기·세 부담 전가 사례 늘 듯
부동산 상승 심리가 강한 시장에선 보유세가 연간 2000만∼3000만원가량 늘더라도 매도 압력으로 이어지긴 어렵다는 분석이 나온다. 10년간 추가 부담하는 세금이 2억∼3억원 증가해도 집값은 그 이상 오를 수 있단 기대가 여전히 강해 세 부담보다 자산가치 상승에 무게를 두는 집주인이 많아진다는 것이다.
월세의 경우 세입자 임차료에 세 부담을 전가하는 사례가 늘 것이란 관측도 상당하다. 한 부동산 전문가는 “서울 반포동 래미안 원베일리의 경우 월세가 600만~700만원 수준인 반면 보유세는 연 3000만~5000만원 수준으로 알려져 있다”며 “월세 수입만으로도 보유세 부담을 상당 부분 상쇄할 수 있는 만큼 세 부담이 늘어난다고 해서 곧바로 매도에 나설 가능성은 작다”고 말했다.
김인만 김인만부동산경제연구소장도 “정부는 집을 팔라는 신호를 보내고 있지만 비거주 1주택자가 한 채 있는 집을 팔고 무주택자가 되는 길을 선택하는 건 매우 어려울 것”이라며 “집을 처분하기보다 임대료 인상을 통해 늘어난 세 부담을 세입자에게 전가하려는 유인이 더 강해질 수 있다”고 말했다. 김 소장은 “전월세 시장 불안이 커지고 있음에도 공급 확대나 임대차 대책은 부족한 상황”이라며 “보유세를 높이더라도 양도세는 완화해 매물 출회를 유도하고, 장기임대를 조건으로 세제 혜택을 제공하는 등 임대사업자 역할을 활용해 전월세 공급을 늘리는 방안도 함께 검토할 필요가 있다”고 했다.
송승현 대표도 “전월세 시장 안정을 위해서는 토지거래허가구역을 합리적으로 조정하고 다주택자와 임대사업자를 시장 공급의 한 축으로 인정하는 접근이 필요하다”며 “임대인과 임차인이 공존할 수 있는 구조를 만들어야 안정적인 임대주택 공급도 가능해진다”고 말했다.