정부가 조만간 실거주 중심의 부동산 세제 개편을 추진할 것이란 관측이 나오는 가운데, ‘초고가 1주택’의 기준선이 핵심 쟁점이 될 전망이다. 정부는 이재명 대통령이 주재하는 ‘부동산 국민 대토론회’의 의견을 반영해 이달 말 세제개편안을 내놓을 예정이다.
12일 관계당국에 따르면 재정경제부는 ‘부동산 세제 합리화 방안 연구 용역’의 중간보고를 받고 세제개편안을 마련 중이다. 23일로 예정된 이 대통령의 부동산 국민 대토론회와 국토교통부(14일), 금융위원회(15일), 재정경제부(16일)의 토론회를 거쳐 국민 의견을 수렴한 뒤, 이달 말 세제개편안을 발표할 것으로 보인다.
부동산 세제 개편의 주된 쟁점 중 하나는 ‘초고가 1주택’의 과세기준이다. 정부는 그간 실거주 목적의 1주택자를 보호하겠다고 강조했다. 그러나 종합부동산세의 경우 1주택이기만 하면 주택 가액이나 거주 여부와 관계없이 과도한 공제가 적용될 수 있다는 점에 당국은 주목하고 있다. 거주하지 않는 똘똘한 한 채가 규제 사각지대에서 집값을 자극하고 있다는 판단에서다.
현 종부세 제도는 2주택자 이하에 0.5∼2.7%의 세율을 적용하고, 3주택 이상에는 0.5∼5.0%의 중과세율을 적용한다. 이 경우 ‘30억원짜리 1주택자’보다 ‘10억원짜리 3주택자’가 세금을 더 많이 내는 상황이 발생할 수 있다. 주택 가액은 배제한 채 주택 수를 기준으로 세율을 결정하면, 똘똘한 한 채에 의한 왜곡현상이 발생할 수 있는 것이다. 여기에 더해 1주택자가 60세 이상의 고령이면서 5년 이상 장기보유한 경우 공제율은 최대 80%로 상승한다. 공제 금액에 상한이 없고, 실거주 여부도 따지지 않는다. 양도소득세를 최대 80%까지 공제해주는 장기보유특별공제(장특공제) 역시 실제 거주하지 않아도 보유 기간이 길면 최대 40%의 공제 혜택을 받도록 설계된 탓에 투기 수요를 부추기는 측면이 있다는 것이 당국의 판단이다.
강성진 고려대 교수(경제학)는 “비거주는 ‘투자’로 보고 세 부담을 늘릴 필요가 있다”며 “공정시장가액비율을 현실화하고, 주택 가액에 비례해 세율이 올라가는 구조로 개편해야 한다”고 말했다. 홍기용 인천대 명예교수(경영학)는 “비거주자에 대한 세제 혜택을 손보더라도, 실거주자에게는 확실한 혜택을 줘야 한다”고 제언했다.
이 대통령과 각 부처가 진행하는 토론회는 추후 세제개편안의 가늠자가 될 전망이다. 이 대통령은 지난 10일 엑스(X)에서 “부동산에 대한 적정한 보유세, 실주거용 1주택과 비주거용 또는 다주택에 차이를 둘지, 어느 정도 차이가 적정한지, 초고가 실거주 주택은 별도 처리할지, 추가 부담할 초고가주택은 얼마로 할지, 보유세와 거래세의 관계, 보유세수의 용도 등 주요 쟁점들을 미리 공지하면 국민적 토론에 도움이 될 것”이라고 언급했다.