내수 한파로 손님이 줄어 임대료를 낮추는 처지지만, 정작 건물 가격이 올라 전체 투자수익률은 상승하는 ‘기이한 착시 현상’이 상업용 부동산 시장에서 나타나고 있다.
서울 강남·여의도 오피스와 명동·뚝섬 등 일부 핫플레이스 상권으로만 자금이 쏠리는 양극화가 극에 달하면서, 지표상 착시를 만들어내고 있다는 분석이다.
30일 한국부동산원이 발표한 '2026년 2분기 상업용부동산 임대동향조사'에 따르면, 전국 통합 상가 임대가격지수는 전 분기 대비 0.03% 떨어졌다. 특히 골목상권과 직결된 소규모 상가(-0.14%)와 집합 상가(-0.04%)의 낙폭이 컸다. 경기 둔화와 소비 위축이 상인들의 임대료 지불 능력을 직접 타격한 것으로 보인다.
반면, 상가 시장의 투자수익률은 중대형(1.10%), 집합(1.30%), 소규모(0.86%) 등 전 유형에서 일제히 올랐다.
임대료 수입(소득수익률)이 줄어드는데도 수익률이 뛴 이유는 ‘부동산 가격 상승(자본수익률)’ 때문이다.
상권 내부의 ‘격차 폭탄’도 심화하고 있다. 서울 상가 임대가격지수는 0.46% 올랐지만, 내막을 들여다보면 외국인 관광객과 팝업스토어 성지로 꼽히는 명동(3.19%), 뚝섬(2.55%), 종로(1.28%) 등 일부 핫플이 전체 평균을 착시 유도한 것에 가깝다. 반면 혁신도시 와해와 학생 수 감소에 직격탄을 맞은 충북(-0.27%) 등 지방 상권은 공실이 장기화되며 침체에 빠져들었다.
한편, 오피스 시장은 상가와 전혀 다른 궤적을 그렸다. 오피스 임대가격지수는 전 분기 대비 0.42% 상승했고 투자수익률도 2.15%를 기록해 상업용 부동산 중 가장 가파른 상승세를 보였다.
강남·도심권의 최상급 빌딩 선호 현상이 여전한 데다, 여의도권역(0.61%↑)의 경우 재건축 추진에 따른 이주 수요까지 몰리며 공급 부족 달아오르기가 이어졌기 때문이다.
부동산원 관계자는 “업무지구 중심의 오피스 시장은 안정적인 수요가 유지되고 있지만, 상가 시장은 소비 위축으로 인해 입지 조건에 따른 상권 양극화 현상이 가속화되고 있다”고 설명했다.